地产策划工作基础知识篇（建设单位）.pdf

地 产 策划 基 础 培训 关 于 策 划 1 策 划 方 法、策略 计划、执行 事 实 分 析 销 售 分 析 策 略 执 行 创 意 广 告学 规划学 建 筑学 经 济学 估价学 测 量 学 销售学 心 理 学 一 专多精 多 功 能 复 合 型 有广泛的兴趣爱好 或者广泛的知识储备很重要 问 题 ：房地产策划是 科学还是艺术？ 科 学 艺 术 答 案 ：策划的科学 观和艺术观 科 学 科 学 艺 术 艺 术 前 期阶段 营 销阶 段 策 划的知识 体系 营 销知识 市 场熟悉 建 筑 相 关 知 识 经 济 学 知 识 生 活 常 识 新 知识 / 资讯 策 划 的知识体系 基 础 知 识 2 什 么是房地产？ 房 产：房屋及其权利的总称 地 产：土地及其权利的总称 房 产总是与地产连贯为一体的， 具 有整体性和不可分割性 土 地市场，国家垄 断：招、拍、挂 一 级 市场 二 级 市场 三级 市场 房 地产开发市场：新房销售 房 产的转让、转租市场：二手房 1、 三级市 场 类 型 使 用年限 住 宅用地 工 业用地 商 业用地 科 学 、教育、文化、卫生、 体育 综 合用地 5 0 年 /7 0年 5 0年 4 0年 5 0年 5 0年 2 、 土 地 2、 土 地 土 地开发：是将 “生地” 开发成可供使用的土 地。 生 地 ： 指完成土地征用，未经 开发、不可直接作为建 筑用地的农用地或荒地等土地。 熟 地 ： 指 三通 一平或七通一平，具备使 用条件的土地。 毛 地 ： 未经过拆迁安置补偿等 土地开发过程，不具备 基本建设条件的用地。 三 通一平： 土 地所有制： 社 会主义土地公 有制： ① 分为全民所有 制（即国 家所有，大产权） ② 劳动群众集体 制（即集 体所有，小产权） 水 通、电通、 路通（七通：通讯、 排水、供暖、燃气）和场地平整 3、 五 证两 书 一 般购房者记不住“五证”的名称，购房时只需看 一 下 《 国有土地使用证》和《预售许可证》这“两 证 ”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规 划 许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到 《 国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许 可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》 的 。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项 目 在 规 划、工程、土地使用等方面通过了政府的批 准 ，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 3、 五 证两 书 《 商 品 房质量保 证书》、《商品房使 用说明书 》 容 积率 = 总 建筑面 积 净 用地面积 不包括： 露台、地下室 、层高低于2.2 米 的架空 层 、向公 共开放的层高 高于2.2 米 的架空层…… 包 括：住 宅、商业、高 于地面1.5 米 的半地下室、 公 共配套 服务设施（居 委会、物业用房、配电 房 、垃圾 转运站….. ） 居 住区用地，不包 括代征道路用地、代征绿地 用 地 4、 容 积率 地 下室 房 间地平面 低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 /2 者 为 地下室； 半 地下室 房 间地平面 低于室外高度超过该房间的净高的1/3 ,且 不 超 过1/2 者 为半地下室。 室 内地面 室 外地面 超 过净高的一半 地 下室 室 内地面 室 外地面 超过净高的1/3 且 不超过1/2 半 地下室 4 、 容积率 4、 容 积率 类 型 使 用年 限 独 栋别墅 联 排别墅 6 层 及以下多层住宅 1 1层 小高层 1 8层 高层 1 9层 及以上高层 0 .2 -0 .5 0 .4 -0 .7 0 .8 -1 .2 1 .5 -2 .0 1 .8 -2 .5 2 .4 -4 .5 4、 容 积率 什 么是建筑 密度？ 4、 容 积率 5、 关 于绿 化 5、 关 于绿 化 绿 地率 区 别？ 绿 化率 6、 房 屋形 态 7、 测 绘知 识 ① 建 筑 面积 ② 套 内建筑 面积 ③ 使 用 面积 ④ 共有 建筑面 积 ⑤ 分 推 的共 有建筑面积 ⑥ 预 售 面积 ⑦ 竣工面 积 ⑧ 产权 面积