商住项目策划（建设单位）.pdf

内部资料 严禁外传 运营中心 │ 1 湖北区域孝感市高新碧桂 园 城市之光项目策 划 2017 年 2月 27 日 目录 运营中心 │ 2 目录 Contents 目标策 划 第一部 分 报建策 划 第二部 分 前置策 划 第三部 分 工程策 划 第四部 分 质量策 划 第五部 分 需集团解决的问题 第六部 分 目标策 划 运营中心 │ 3 第一部 分 一、目标策划 — 地块基本信息 地块基本信息 占地：总用地 185 .67 亩， 首期面积 75 亩 容积率： 3.0 地 价： 260 万元 /亩 摘牌价： 260 万元 /亩 总 价： 43632 万元 楼面地价： 1300 元 /㎡ 付款时间 : 2017-2-12:22132 万 2018-1-12:21500 万 建筑密度： 13.5% 建筑 限高： 100m 90/70 ： 无 商业面积： 1610 ㎡ 公建配套： 4503 ㎡ 是否 符合土规：符合 是否 符合林规：符合 是否 符合城规：符合 是否 具备开工条件：具 备 本次开发地块 澴川 北 路 董 永 路 体育大 道 黄香 路 天丝 路 运营中心 │ 4 一、目标策划 — 项目鸟瞰图 ( 暂无，以平面总规代替 ) YJ1 43 运营中心 │ 5 YJ14 3+YJ18 0 YJ 180+ YJ26 0 Y29 7- 4 YJ2 60 YJ1 80 YJ18 0+YJ18 0 YJ14 3+YJ18 0 YJ14 3+YJ18 0 YJ18 0+YJ18 0 YJ18 0+YJ18 0 YJ1 80 YJ1 80 YJ1 43 Y297-4 +Y297-4 Y297-4 +Y297-4 Y29 7- 4 Y29 7- 4 Y29 7- 4 运营中 心 一、目标策划 — 地块现状及不利因素 │ 6 不利因素 受影响事项 协助部门 要求完 成 时间 项目联系人及 联 系方式 图纸 单体图 设计部 2017-2-25 规划许可证 方案文本 设计部 2017-3-23 沙场未搬迁 开工 区政府 2017-4-1 土地出让合同已签订，现场交付已办理，部分沙场未搬 迁 一、目标策划 — 开发分区及货量组织 一标段 承建面积（ m2） Y297 71435 YJ143T 20250 YJ180T 14593 YJ260T 6150 底商 1610 合计 114038 二标段 承建面积（ m2） Y297 40615 YJ180T 10920 YJ260T 13225 合计 64760 三标段 承建面积（ m2） Y297 29862 YJ143T 55318 YJ180T 12090 合计 97270 四标段 承建面积（ m2） YJ143T 34020 YJ180T 56940 合计 90960 运营中心 │ 7 一、目标策划 — 项目目标 备注：货值为含税货值，含车位货值。 运营中心 │ 8 项目开放时间： 2017-8-9 项目开盘时间： 2017-8-30 开放时间目标： 4.5 个月 现金回正目标： 9个月 项目总货值： 28.91 亿 土地获利倍数： 0.88 首期供货： 10.45 亿 净利润率： 16.04% 全年销售目标： 7.9 亿 自有资金回报率： 149% 首期项目去化率： 70 % 成就共享目标： 0.27 亿 一、目标策划 — 财务经营指标 运营中心 │ 9 指标 数据 指标 数据 指标 数据 获取方式 招拍挂 每亩单价 (万元 ) 260 亩数 185.67 容积率 3 总地价（亿元） 2.36 楼面地价（元） 1300 亩产利润（万元） 228 土地获利倍数 0.88 销售净利率 16.04% 总可售面积 (万㎡ ) 37.04 总销售收入 (亿元 ) 26.36 IRR 31% 备注：可售面积含地下车位面积，货值含增值税。 一、目标策划 — 财务资金策划 运营中心 │ 10 一、目标策划 — 财务回款 （ 1）银行准入阶段， 与重点合作银行落实 放 款条件及额度问题。 （ 2）优化按揭贷款流 程，银行提供驻场服 务 ，实现开盘当天放款。 （ 1）严控低首付比 例，从源头把控客户 质量，后期进一步与 横向部门沟通落实。 （ 1）对银行：定期考 核，对放款速度慢、 反 应不及时的银行，进 行 末位淘汰。 （ 2）对顾问：执行奖 罚措施，充分激发其 回 款积极性。 运营中心 │ 11 一、目标策划 — 成就共享概览 运营中心 │ 12 成就共享金额 2745 万 净利润 4.2