止赎房产折价问题研究述评（论文）.pdf

建筑经济 CONSTRUCTION ECONOMY 第 40 卷 第 2 期 2 01 9 年 2 月 V ol.4 0　 N o.2 F eb .　 　 2019 摘要： 止赎房产 变 现是 房地 产抵 押贷 款 风险管 理中 的 重 要环节，这 也 使 得止 赎房产 折价问题 成 为近 年来 房 地 产经济 学领 域 的 研 究热点 之一 。通 过系统回 顾 现有 国际 范围内的 主 要 研究，剖 析止 赎房产 折价 现 象的理 论 根 源，归 纳 折价率 的主要 估计 结果 及估 计方 法，从 实证 层面梳 理 影响 折价率 的主要 因素，并 初步 讨论止 赎 房产 的 外 部性 对折价率 的影 响。此 外还 对我国围 绕 止赎房产 折价问题 的后 续 研究和 实践 方向 提出若 干 建 议。 关键词： 止赎房产；折 价率 ；住 房价格 ；抵 押贷 款 中 图 分 类号：F407 .9　　文 献标识 码：A　　文 章编号：10 02 -851 X（ 2019） 02 -0 017 -0 5 D OI： 10 .1 41 8 1 /j.c n ki.1 0 02 -8 51 x .20 19 020 17 L it e r a tur e R ev ie w o n Fore clo sur e D isco u nt o f R ea l E sta te W U J in g， ZH ANG J ia b i （ In stit ute o f R eal E sta te St u die s， Tsin g hu a U niv ers it y， Beij i n g 1 0008 4， Chin a） Abstract ： Fore cl osu re d is c o u nt， as a k ey f a cto r in m ortg ag e r is k m an ag em en t， has b eco m e a h ot to pic in th e f ie ld o f r e al e sta te e co no m ic s in r e ce n t y ea rs . B y c o m pre h en sive ly r e v ie w in g p re v io u s s tu d ie s o n fo re clo su re d is c o u nts ， th is p ap er i nvestig ate s t he t heo re tic a l s ou rc e o f fore clo su re d is c o u nts ， sy ste m atic a lly s um s u p p rin cip al e sti m atio n m eth o d s a n d r e su lt s in e x is ti n g s tu d ie s， an aly ze s th e m ain e m pir ic a l f a cto rs a ffe cti n g th e m ag nit u de o f fo re clo su re d is c o u nts ， an d p ro v id es a p re li m in ary d is c u ssio n o n th e n eg ativ e e x te rn alit ie s o f fo re clo se d p ro p ertie s. In ad d it io n， th is pap er pu ts fo rw ard so m e su g gestio n s on th e fo llo w -u p re se a rc h an d pra ctic e dir e ctio n o f f ore clo su re d is c o u nt i n C hin a. Keywords ： fo re clo se d p ro p erty ； fo re clo su re d is c o u nt； hou sin g p ric e； m ortg ag e 作 为 最 重 要的 一类 实物资产，房 地 产是 债务 融资中 经 常使 用的 抵押品。一 旦 债 务人 在 清偿 期限内未 能 如约 履 行偿债 义务，债 权 人有 权收 回作为 抵 押物的房地 产物 业 （ 即 所 谓的“ 止 赎”，for eclo su re ） ，并 以 适 宜 方式对该 物 业（ 即 所 谓的“ 止 赎房产”，fo re clo se d p ro p erty ） 进 行 变 现，以 此构成 债 权 人挽回损失 的主 要方 式。因 此，抵 押 物 在 止赎条 件下 的潜 在变 现价 值 将对 抵押贷 款安 全 性 产生 显著 影 响，并 相应 成为在 微 观和宏 观 层面 开展 抵 押 贷 款 风险管 理的关 键因素之一 。 这 一 问题 对于商 业 银 行个人 住 房抵押贷 款的风 险 管 理尤为重 要。目 前 我国尚 未公 开 披 露不良 债 权 抵押房 产 规模的官 方统 计数 据，但 从相 关 统计资料 看，商 业 银 行 不良个人 住 房贷 款 规模近 年来 显著增 长，201 5年 末已 逼 近50 0亿 ，较 2014 年 增长幅 度 达 到66% （ 图 1） 。如 果 将 消费 性 抵押贷 款、经 营性 抵押贷 款等 其他 金融 产品 纳 入考虑，潜 在的不