土地整备增值收益测算模型构建及分配机理研究——以深圳市为例（论文）.pdf

摘 要：以深圳市土地整备实践为例，从土地性质变更、土地整合使用、土地规划调整、土地开发再建设等角 度，分析土地整备过程中的土地增值来源。为了弥补传统土地价值估算方法的不足，将经过整备后土地供 应权视为基于房产价值的实物期权，确定整备后土地的最大期权价值，构建土地整备增值收益测算模型， 并从原土地权利人和政府的经济、产权关系调整过程出发，分析土地整备过程中土地增值收益的分配机 理，为合 理调节土 地整备相关利益 主体分享的增值收 益提 供一定参 考意义。 关键 词： 土地整备；土地增值；实物期权；收益分配 中图分类号： F301. 2　　文献标识码： A　　文章编号：10 02 -851X（2023 ）S1 -0460 -05 DOI ：10.14181/j.c n k i.10 0 2 - 851x . 20 23S14 6 0 Research on Calculation Model and Distribution Mechanism of Land Increment Income from Land Readjustment ：Taking Shenzhen as an Examp le LEI Rihui 1， 2 （ 1.Yangzhou Polytechnic Institute ，Yangzhou 225127 ，China ；2.Real Estate Assessment Center of Shenzhen ，Shenzhen 518034 ，China ） Abstract ： Based on the practice of land readjustment in Shenzhen ，this paper analyzes the sources of land increment income in the process of land readjustment from the perspectives of land nature changing ，land integration ，land planning adjustment and land redevelopment. Aiming at the disadvantages of the traditional method of land value evaluation ，this paper treats the land supply right after readjustment as real options based on real estate value and derives the maximum option value after land readjustment. The calculation model of increment income from land readjustment is constructed. Starting from the adjustment process of the economic and property rights relationship between the original land owners and the government ，this paper analyzes the distribution mechanism of increment income in the process of land readjustment. Research results will provide some reference significance for rationally distributing the increment income shared by relevant stakeholders of land readjustment. Keywords ： land readjustment ；land increment income ；real options ；income distribution 1　引　言 土 地整备是由土地管理部门运用征地、转地、收 地、征收、填海等多元化方式，将低效利用、分散畸零地 块腾挪整合成片，统一进行土地确权、地上建构筑物清 理、用地规划调整、场地平整等前期开发，最终纳入政 府土地储备。深圳经历四十余年快速城市化之后，建设 用地面积已超过全部国土总面积的 45%，土 地 利 用 逼 近 开发强度极限，正面临着土地资源高度紧缺的现实问 题。与此同时，由于多年来的多元开发，地块开发分散， * 基 金项目：扬 州市 科 技计 划 项目“ RCEP背景下科技创新驱动扬州出 口贸易高质量发展研究”（ YZ2022220） 作 者 简 介 ：雷 日 辉 ，讲 师 ， 助 理 研 究 员 。主 要 研 究 方 向 ：城 市 与 区 域 发 展 ，土 地 整 备 理 论 与 政 策 研 究 。 土地整备增值收益测算模型构建及分配机理研究 * — — 以 深 圳市为 例 雷日辉 1， 2 （ 1.扬州工业职业技术学院，江苏 扬州 2 25127 ；2. 深 圳 市 不 动 产 评 估 中 心 ，广 东 深圳 518 03 4 ） *1?4?#~ $0/4536$5*0/
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