第38卷第7期
20l7年 7月
建 筑 经 济
CoNSTRUCT10N ECoNoMY
Vl01．38 NO．7
Ju1． 2017
‘‘ 营 改 增 下 房 地 产 企 业 合 约 管 理 的 影 响 及 对 策
刘 揽 月
(重庆大学审计处，重庆 400044)
摘要：通过分析财税改革的政策背景与改革要求，剖析 “营改增”对房地产企业合约管理中合同条款、承包
范围和方式以及工程造价和招标计价方面的影响；提出加强合作方管理、做好成本业务规则重塑等建议，
为房地产企业 “营改增”下合约管理工作提供参考。
关键词：增值税；房地产企业；合约管理；财税改革
中图分类号：F407．9 文献标识码：A 文章编号：1002—851X(2017)07—0022—04
DOI：10．14181~．cnki．1002．851x．201707022
Effect and Countermeasure of VAT on Contract M anagem ent of Real Estate Enterprises
LIU Lanyue
(Audit Department，Chongqing University，Chongqing 400044，China)
Abstract：By analyzing the policy background and reform requirements of fiscal reform，the paper dissects
the effect of business tax changing to value—added tax on real estate enterprise contract management from
aspect of terms of the contract，contract scope，construction cost and bidding valuation．Then，proposes the
countermeasures and strategies，such as strengthening partner management，rebuilding the valuation and SO on，
to provide contract management reference for Real Estate Enterprises．
Keywords：value—added tax；real estate；contract management；fiscal reform
1 引 言
为加快财 税机制 改革，推动经济结构 调整和产业
的转型 ，2016年3月23日，国家财政部和税务总局发布了
《关于全面推 开 营业 税 改增值税试 点的通知 》(财税
(2016)36号)，~2016年5月1日起 ，房地产业成 为在全
面推开营业税 改征增值税 (以下称营改增)试 点之_。
“营 改增 ”实施 阶段 ，对于2016年5月1目之后房地产
企业 新开的工程项 目采用 “一般征收”方 式计税 ，其计
税方式 与营业税计税 差异 具体如下，2016年5月1日前 ，
房地产企业 应缴纳营业税税额=销售收入 X5％；5月1日
后，房地 产企业应缴纳增值税税额：销售收入 ×l1％一进
项税 抵扣额 ，且土 地成本不计入销售额。此外，与房地
产 开发阶段建 造成本相关 的建筑 业及其他行业也由营
作者简介：刘揽月，女，生于1987年，重庆人，工程硕士，科员，研究方
向：成本管理、基建审讯
收稿目期：2017—03—07
业税税 率为3％改变为供货类增值税 率17％、施 工类 增
值税率11％、劳务、设计合同和 咨询类增值税率6％、小
规模纳税 人增值税 率3％，同时，建筑企业 应缴纳增 值
税税额=不含税 工程造价×增值税率一进项税抵扣额 。由
于房地产存在建设周期，是否存在 因纳税 义务发生时问
不同而导致 的留抵税额 问题?不少房地产企业会产生疑
惑，具体来说，在建设期和预售前期 ，由于销 项和进项
均衡，不交增值税；而在预售后期，大量销项 ，基本无进
项 ，导致 较大 量税；完工结算期 ，仍有结算款 发生 ，存
在 进项 ，却无销 项 ，导致进项没有销项可 以让其抵扣 ，
从 而留下 巨额留抵额 ，不能退税 。分析政 策发现 ，房地
产企业为一般纳税人，采取收取预收款方式销售所开发
的房地产项 目，在收到预 收款 时按照3％预征率缴纳增
值税 。也就是说 ：先预征 ，后清算。每期预收款 按3％预
征 ；到达清算 时点时，清算累计的进项、销项 ，计算应纳
税 额 ，与累计预征 收的增 值税 相比，多退少补。增值税
的实施细化了财税管 理，同时，也不会导致 房地产企业
第38卷 第 7期 刘揽月 ·“营改增”下房地产企业合约管理的影响及对策 ·23·
留抵税 额的问题。
除了税 率的变化 ，“一般 计税”中关 于 “进项税 抵
扣额 ”也是 引起 重 点关注 的问题 ，增值税 进项 税额 抵
扣，是指 纳税人按照税法 规定，计算缴纳税款 时对于 以
前环 节缴纳的税款准予扣除的一种税收优 惠。同时，在
税制改革后，相应 的虚开增值税专用发票罪也在刑法 第
205条设立，来保障增值税发票合规合法的取得。因此，
房地产企业应从实操 层面的具体要求 出发，视情处理、
谨慎操作增值税进项税额 的相关抵扣事项，防范税务风
险，提高税务遵 从度。
2 “营 改 增 "对 房 地 产 企 业 合 约 管 理 的 影 响
2．1 对合 同条款 的影响
2．1．1 新增合 同主体财税性质条款
根据纳税 人性质 的划分，合 同主体 存在一般 纳税
人和小规模纳税人之分，只有一般纳税人采用一般 征收
方 式缴 纳增值税 ，对外才可开具用于进项税抵扣的 “增
值税专用发票”，才 能用于房地产 企业进项税抵扣，因此
“营改增”后，房地产企业与建筑 施工或供
“营改增”下房地产企业合约管理的影响及对策（论文）.pdf
