“三旧改造”政策背景下集体建设用地的再开发困境--基于“制度供给-制度失效”的视角（论文）.pdf

“三 旧 改 造 ’’ 政 策 背 景 下 集 体 建 设 用 地 的 再 开 工工 c工=l上立 及 图 现 — — 基 于 “制 度 供 给 一制 度 失 效 ” 的 视 角 DIFFICULTlES IN REDEVELOPING COLLECTIVE一0WNED C0NSTRUCTION LAND IN THE BACKGROUND OF“THREE OLDS RECONSTRUCTION”POLICY：FROM THE PERSPECTIVE OF“INSTITUTIONAL SUPPLY—INSTITUTIONAL FAILU『RE” 姚 之 浩 田 莉 YAOZhihao；TIANLi 【摘要】集体土地的再开发已成为珠三角城 乡更 新的主要类型，已有研 究较少针对土地开发制度 给集体建设用地再开发带来的影响进行实证分 析。基于制度 变迁理论，本文构建 了集体建设用 地 “制度供给一制度失效”的分析框架，剖析番 禺区集体建设用地再开发缓慢的困境 。研 究认 为：转型期集体建设用地流转入市制度不完整， 集体土地产权制度供需不均衡、农村非正式社区 经济的制度约束和宗族产权认知局限，导致土地 开发低效率制度的 自我维系。农民集体在个体经 济理性下选择 了风险最小收益最高的流转 出租， 从而导致集体建设用地的短期 次优使用路径依 赖。三旧改遣政 策仅仅提供 了集体土地再开发的 有利条件，集体建设用地改造在更深层 面受到集 体土地流转政策、产权制度与城市产业政策的影 响。 【关键词】三旧改造；制度供给；制度失效；集 体建设用地 ABSTRAC Redevelopment of collective-owned construction land has been a main type of Urban renewaI in Pearl River Delta Region．but there has been feW researches focusing on the impact of land institution on this kind of redevelopment． Applying the theoretical framework of institutional change，this paper argues that“institutional supply- institutional failure”can be used to analyze the difFiculties of redeve10ping collective-owned construction land in Panyu，a suburban district in Guang~OU．The results shows formal redevelopment is stagnant while informal redevelopment is still prevailing since the introduction of three renewa1 policy．The institutional incompleteness of land circulation，imbalance of institutional supply and demand，and informal institutional constraints from clan and lineage have entailed institutional failure in accelerating formal redevelopment，and led to self-sustaining of inefficient land redevelopment approaches．Collectives and peasants choose land lease instead of land redevelopment and land circulation rationally,in order to avoid risks of losing land and maximize land rental income．Besides three olds recOnstructiOn policy which provides preferential conditions，redevelopment of collective— owned land need institutionaI change on land circulation，property fight and urban industry policy． KEYWORDS：Three Olds Rec0nstructi0nn： institutional supply；institutional failure；collective· owned construction 1and 1 引言 1 990年代以来 ．伴随着村社为单位的农村 工业化快速发展，珠三角集体建设用地低效蔓延 扩张 ，土地资源快速消耗，集体土地开发从土地 流转扩张转向物业开发建设 ．形成完全依赖土地 租金收益的 “租赁经济 ” 。这种经济模式内嵌 于集体土地的残缺产权和福利型的土地股份合作 社 ，导致土地开发低效锁定 ，土地资产难以流动 获得市场价值 ，村镇产业低端固化。在城市建设 用地指标约束下．政府开始通过盘活存量低效的 集体建设用地为城市发展腾挪空间。经过农村工 业化后的集体建设用地更新成为珠三角城市更新 的主要议题。 番禺区是广州市南部的近郊区．1 980年代 末以来自下而上的农村工业化带来了集体建设用 地的蔓延扩散。集体建设用地用途以村属工业为 主，部分区位较好的城中村也在集体用地上建 设商业、酒店、专业市场等设施(图1)。2000年 以后．番禺曾致力于对镇、村及村级以下农村工 业点进行集聚，建立镇为单位的工业园区．促进 乡镇产业用地的集约利用。由于乡镇企业的社区 I文章编号】1002-1329 (2018)09-0045-09 【中图分类号】TU982 29 【文献标识码l A [doi]10．1 1819／c1~20180907a 【作者简介】 姚之浩(1984-)．男．同济 大学建筑城规学院博士研 究生。 田 莉(1973一j．女．清华 大学建筑学院城市规划系 教授，博士生导师，本文 通信作者。 【修改日期】2018-08-18 一 旧 4 一。⋯面 酶 舜冲球湘]： 舟狲鄙 藩嚣 虾目薄 ■ 属性 、园区集聚巨大的协商交易成本和村组之 间利益协调困难