限价安居房高层住宅项目成本及其控制策略的研究（论文）.pdf

摘 要：以H市安居房高层 住宅 H项目为 例，结 合项目建 设 的原 始 数 据，基 于投 资盈 亏 平 衡分析 方 法，深入剖析限价安居房高层住宅项目投资成本 各项组 成费用与销售收 入 之间的内在关 联，并提出相应的控制策略，为此类住宅项目的全投资成本控制提供参考。 关键 词： 住 宅 项 目 ；成 本 ；控 制 策 略 ；安 居 房 中图分类号： F426；T U723.3 　 文献标 识码： A　 文章 编号：10 0 2 -851X（2023 ）06 -0079 -05 DOI ：10.14181/j.c n k i.10 0 2 - 851x . 2 0 230 6 0 79 [ 引用本文 ] 麦晓娣，张东红，肖天崟 .限价安居房高层住宅项目成本及其控制策略的研究 [J].建 筑 经 济， 2023，44 （ 6）： 79-83. *基金项目：海南省自然科学基金高层次人 才项目 （521RC502 ） 作 者 简 介 ：麦 晓 娣 ，高 级 工 程 师 ，一 级 注 册 造 价 工 程 师 ， 主 要从事 项目成 本 管 理 和 合同管 理 工作。 肖天崟（通讯作者），副教授，一级注册结构工 程 师 ，主 要 从 事 建 筑 结 构 教 学 和 科 研 工 作 。 1　引　言 近年来，作为解决城市居民住房问题的一 项宏观政策，保障性住房、限价安居房等民生 住宅项目建设飞速发展，成为当今城市房屋建 设中的主要组成部分。限价安居房项目的开发 具 有 非 盈 利 性 、建 设 周 期 长 、占 用 资 金 大 等 特 点，一旦前期投资测算不充分，销售收 入不能 覆盖成本时，项目开发企业的利益将受到损 失。然而，项目开发 企 业在 项目开发 管 理中对 投资成本的管控往往局限于建筑安装工程费 （以下简称建安费用）层面，常常忽视销售收 入、财务费用、建设其他费用等组 成费用对投 资成 本的影响。因此，本文以实际项目为例， 从项目开发 盈 亏 平 衡 视 角 深 入分析 限 价 安 居 房高层住宅项目投资成本各项组成费用，并提 出控制策略，为住宅项目的开发决策提供参考 依据，进一步提高投资成本测算及控制的精 准 度。 2　案例项目概述 2 .1 　 项目基 本情况 限价安居房高层 住宅 H项 目（ 以 下 简 称 本 项 目 或 本 文 案 例 ）位 于 H省 H市 ，由 5个地块 （ ABCDE ） 分 批 建 设 ，总 建 筑 面 积 约 为 145万 平 方 米 ，总 投 资 约 10 0亿 元 ，均 由 地 下 一 层 （ 局 限价安居房高层住宅项目成本及其 控制策略的研 究 * 麦晓娣 1，张东红 1，肖天崟 2 （ 1.海南发展控股置业集团有限公司，海南 海口 570203 ；2. 海南大学土木建筑工程学院，海南 海口 570228 ） *
?1?
?4?
?#~ $0/4536$5*0/
&$0/0.: 1\ 44 ?1\ 6 O 2023 ? 6 8 Vol.44
? No.6 Jun.
?
?
? 2023 ·80 · 部 两 层 ），地 上 18～ 25层 组 成 ，配 套 商 建 筑 。抗 震 设 防 烈 度 为 八 度 ，框 架 剪 力 墙 结 构 。每 地 块 建设工期约为 2.5～3年 ，均 为 精 装 修 现 房 销 售 交付，销售模式为考虑整体项目盈亏平衡的非 盈利模式。 2.2 　 投资成 本分析 表 1中除 A地 块 是 实 际 投 资 成 本 ，其 他 地 块均为目标成本。占总投资成本比例最大的 是 建 安 费 用（ 56.25%～62.39% ），其 次 是 土 地 费 用（ 2 0 .11% ～21.0 6% ），紧接着是财务费用 （ 5. 21% ～10.49 % ），最 后 是 工 程 建 设 其 他 费 用（ 4.26% ～5.40% ）。土地费用包括土地估价 出 让 费 、土 地 契 税 、土 地 交 易 费 、土 地 使 用 费 、 城市配套费 等。财务费用包括建设合同印花 税等应由建设单位缴纳税金、建设全成本利 息。工程 建设其他费用包含建设管理费、设 计 费、工 程 监 理 费、咨 询 费 等 与 整 个工 程 建 设 有 关的费用。后期费用主要包括不 可预见费用及 价差调整费用，阶段不同，占比不同，实际发 生 也略有不同。本文所指投资