上 海 存 量 工 业 区 转 型 的 规 划 策 略 探 讨
— — 以 外 高 桥 自 贸 区 和 金 桥 自 贸 区 规 划 为 例
PLANNING STRATEGlES FOR TRANSITlON OF BUlLT lNDUSTRlAL AREAS IN
SHANGHAl：A CASE STUDY OF PLANNlNG FOR WAlGAOQlAO AND JlNQIAO PlLOT
FREE TRADE ZONES
蒋 姣 龙 JIANG Jiaolong
【摘要】近年来存量工业区的转型发展备受瞩
目，对于与转型路径相适应的规划呼声渐长。本
文从规划编制的角度 ，选取外高桥和金桥 自贸区
两个地 区的规划实践进行对比研究，旨在对上海
的存量工业 区规划实践提供经验借鉴。研 究显
示，存量工业区转型应首先因地制宜地提出园区
发展模式，分类施策探索土地复合利用的方式，
构建公共设施完善的方法与主动实施机制，聚焦
规划的可实施性。
【关键词】存量工业区；转型 ；外高桥 ；金桥
ABS I RAC I：In recent years．the transition of
buiIt indUstrial areas has attracted more and
more attention，and there is a great demand for
the adaptability of plan．From the perspective
of planning compilation，this paper conducts
a comparative study of planning practices of
Waigaoqiao Pilot Free Trade Zone and Jinqiao
Pilot Free Trade Zone，to provide a reference for
the planning practice of built industrial areas in
Shanghai．The research shows that during the
transition of built industrial areas，we should propose
a development mode according to local conditions，
explore mixed land use based on c1assified
measures，develop public facility improvement
methods and implementation mechanism，and focus
on practicability ofplans．
KEYWORDS：built industrial areas；tl’ansition：
Waigaoqiao；Jinqiao
1 存 量工业 区转型的新形势
201 5年 中央城市工作会议在京召开，会议
对城市工作提出了 ”五大统筹 。首先就是统筹
空间、规模 产业三大结构．提高城市工作全局
性 ，需要坚持集约发展．框定总量 限定容量
盘活存量，做优增量、提高质量。 《上海市城市
总体规划(201 7-2035)》提出推动城市更新 注
重存量优化．积极探索渐进式 可持续的有机更
新模式 ．以存量用地的更新利用来满足城市未来
发展的空间需求。近年来上海接连修订的 《关于
本市盘活存量工业用地的实施办法》和 《关于加
强本市工业用地出让管理的若干规定》．对存量
工业区的转型发展提出了新的要求。
为了更好地适应转型 ．学界纷纷启动 了存
量工业区的规划研究工作．并呈现出多种研究方
向，如基于产城关系视角的工业用地优化策略
基于产权视角的工业用地处置方法 ，基于制度保
障的工业用地退出机制 基于绩效管理的工业用
地评价体系等等，为存量工业区转型的规划研究
开阔了思路
2 存量工业 区转型对规划 的新要求
2 1 存量工业 区转型 方向
纵观国内外开发区转型的案例不难得出．存
量工业区转型发展的方向将面临着多种可能的分
异，一是结合产业结构升级、产业链的延伸 由
产业定位相对低端的工业区向高端化，专业化．
特色化方向发展．成为高端产业、研发、管理
服务等功能为主的产业基地 二是结合产业转型
以及城市功能培育，由单一功能的工业区向综合
化、多元化发展，成为承载城市公共服务、居住
等多元功能的综合型城区(社区)。这些都对存量
工业区转型的规划革新提出了更高的要求。
2．2 对规划编制 的新要 求
当前存量工业区用地性质较为单一 ．产业功
能固化 公共服务匮乏 从规划编制的角度来看，
传统规划刚性有余．弹性不足，对用地性质、容积
率、公益设施等控规指标的确定控制过细、过严
对市场的适应性不足．难以继续指导再开发的建
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【文章编号】1002 1 329 (201 8)08-0103-08
【中图分类号】TU984 1 4
【文献标识码】A
[doil 10 1 181 9／cpr201 8081 6a
【作者简介】
蒋姣龙(1 988 ) 女 硕
士 上海市城市规划设计
研究院区域分院工程师．
注册城市规划师
【修改日期】201 8-07—24
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设。无论是通过控规局部调整来转变功能或提升容
量．还是通过业主自发性功能调整都容易导致存量
工业区现实指标与规划整体目标的偏离。
存量工业区更新中涉及土地使用，容量提
升 设施布局等多方面内容 ．且涉及利益主体众
多，更需要聚焦土地复合利用 规划弹性管控，
公共服务配套 ．从存量工业区的实际需求出发 ．
以再分配的形式保障空间利用的公正性 增加对
市场的适应性 ．又不损害既有市场机制下的空间
效益和产权利益．从而实现社会经济利益的最大
化 与既有的刚性的传统控规存在一定的对接
上海存量工业区转型的规划策略探讨——以外高桥自贸区和金桥自贸区规划为例（论文）.pdf
