房地产经济测算2014.08
课程开发目标Objective 课程目标1、培训对象：策划经理、策划师、策划主管2、课程目标：理解思路，认识工具。初学者：通过练习初步掌握经济测算原理。熟识者：探讨操作思路。
为什么要做经济测算？
经济测算思路验证方案的财务可行性让我们的报告更有说服力
经济测算思路资金平衡利润预期动态测算静态测算开发商最关心的是什么？如何评判是否可行？
经济测算思路收 益成 本税 费利 润经济测算的三个基本项目反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？收 益其他成本土地成本预期利润税 费
经济测算的步骤4个步骤，10张表
经济测算我们从何下手？
指标收集项目经济技术指标所需指标工程成本指标经济参数指标
项目经济技术指标各地块用地规划要求地块编号用地性质用地面积（平方米）容积率建筑密度建筑高度（米）建筑规模（平方米）绿地率A1-2居住A1-1-c商业服务A1-1-d加油站A1-1-e垃圾楼A1-1-f市政基础设施A1-6绿化用地（地区公园）A1-7绿化用地A1-10居住配套的九年一贯制学校A1-11幼托合计第一步：整理用地指标将能够收集到的项目经济技术指标进行整理，首先按照地块进行分类。
项目经济技术指标第一步：整理用地指标按照是否能够出让进行分类。用地性质用地面积建筑规模可出让合计 居住 公建（商业、写字楼）不可出让合计 加油站 垃圾楼 市政基础设施 绿化用地（公园） 居住配套的九年一贯制学校 幼托总计
项目经济技术指标第二步：根据规划设计方案整理按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。地块一项目设计规模表2.2编号用地性质建筑面积（平方米）1 总建筑面积2地上可出让建筑面积2.1商业建筑面积2.2住宅建筑面积3地下建筑面积3.1可售地下车位面积3.2地下人防面积4车位（个）4.1地上车位4.2可售地下车位4.3人防车位5公共配套设施在这里将车位情况梳理好，方便后期计算。
项目经济技术指标第二步：根据规划设计方案整理住宅车位数量和面积的确定确定住宅总建筑面积确定户均面积确定车位配比确定车位数量确定车位建筑面积确定人防面积确定总户数确定人防车位个数确定可售车位个数确定地下建筑面积
工程成本指标第三步：确定建安成本指标通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。北京地区建安成本以城建地产建安成本为参考，结合项目情况进行调整。服务甲方独栋双拼联排叠拼多层小高层高层超高层商业地下1-3层1-3层1-3层1-4层6层以下7-12层13-17层18-30层30层以上——负一层北京城建2200~30002000~28001800~26001800~25001600~22001500~22001500~20001600~20001800~22002500~30002500~3500说明：1.上面的数额不含电梯，消防，通风，如含另加200元/㎡ 2.如工程在三环内，每平方米加100元/㎡ 3.如工程在三环~四环，每平方米加50元/㎡
经济参数指标税费率表项目税费率营业税5%附：城市维护建设税7%教育费附加3%企业所得税25%土地契税3-4%北京3%土地增值税需分类计算第四步：确定经济参数指标经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施建设费三项。税率一般不变基础设施建设费随城市、城区而变百度搜“城市基础设施建设费 房山”利率经常在变——可在央行网站进行确认城市基础设施建设费取费标准北京市城六区（东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山）住宅非住宅160200远郊区县及其他城市、地区需查实人民币贷款利率表项??? 目调? 整? 时? 间2012年6月8日2012年7月6日一、短期贷款六个月以内（含六个月）5.855.60六个月至一年（含一年）6.316.00二、中长期贷款一至三年（含三年）6.406.15三至五年（含五年）6.656.40五年以上6.806.55
经济测算指标收集易错点费基混淆不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。城市混淆不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。
课堂练习：完善项目指标整理按照前边所述内容，完善经济测算基础指标
有了技术指标我们如何开展经济测算？
经济测算现金流的构成收入成本建设成本税费财务成本租金收入销售收入收入租金收入销售收入
成本和费用构成类型序号工程或费用名称土地成本1土地成本开发成本2前期工程费3建筑安装工程费4基础设施建设费5公共配套设施建设费6开发期间税费7其他费用8不可预见费9开发间接费用期间费用10管理费用11销售费用12财务费用总投资：究竟要花多少钱?
1.土地成本
1.土地成本1.对居民补偿2.对单位拆迁补偿3.其它费用提前搬家奖对区属单位承租的公房拆除及渣土清运费工程配合奖对市属、中央单位的房屋房屋评估费周转费拆迁劳务费空调移机费不可预见费电话移机费有线电视迁移费自建房(认定后)补偿搬家补助费对超过批准期限的临时建筑放弃回迁安置的货币补偿户1.3 土地征用及拆迁安置
房地产经济测算（96页，含实例）
