万科集团 【 设计阶段的成本优化强制性 42 条准则 】
内容提要
成本控制是项目管理核心工作之一，而设计阶段具备项目成本的最大可控性和最大决定权，是成本控制
的关键。设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行全面的安排，也是对楼盘建设进行规划的过程。技
术先进、经济合理的设计能使项目建设缩短工期、节省投资、提高效益。
成本控制在设计阶段 （包括选材用料 ）占有 70% ～80% 的份量 ，因此在设计阶段应选择客户认可价值与支
付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。
万科要求，在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来
品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计
方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。
一、前期规划成本关键点
1. 产品组合实施原理 ：
根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。
优化原则 ：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果 ，综合确定规划设计中的
最优产品组合。
2. 成熟产品选用实施原理：
使用成熟产品不仅能够节约时间 、提高效率 ，而且能够大幅度地减少后期的
变更签证费用 ，从而降低产品建造成本 。成熟产品的大量使用是未来的一个发展
方向。
优化原则： 在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。
3. 建筑体形实施原理 ：
建筑外部体形的长宽比例 、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高
低，同时建筑体形对节能产生较大影响。
优化原则：
高层建筑单体应选择对称形式 ；地层建筑尽量形体简单 ；考虑抗震及成本要
求。
4. 土方工程实施原理 ：
外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力 ，且
为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。
优化原则 ： 尽可能按原有地势建造产品 ， 例如在坡地上建造坡地建筑 ， 在洼
地中建造地下室，能有效减少动土量。
5. 山地建筑实施原理：
山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。
优化原则： (1) 根据山体高差确定产品类型； (2) 山地建筑赠送的地下室面积
应根据地形设计而不完全按营销要求。
6. 合理确定组团大小实施原理：
组团大小对成本的影响要点是 ：（ 1）每个组团一般需要 1-2 个出入口 ；（ 2）
每个组团均有围墙；（ 3）每个组团均要考虑消防要求；（ 4）每个组团出入口
均需配备专门安全管理与设施。
现实中的经验是 ： 如果组团布置过小 ， 则上述费用均大幅增加 ； 如果组团布
置过大，可能的物业服务能力跟不上。
优化原则： 合理确定组团规模，避免组团规模过小；相对集中布置出入口 。
7. 路网应合理简洁实施原理：
道路 （ 包括基层和面层 ） 造价远高于同等面积软景造价 ， 在满足规范与交通
组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。
优化原则 ：减少路网的不合理曲线和弯折 ，道路的设计应充分考虑客户的需
求。
8. 优化出入口布置实施原理：
每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用 ，并且此类
费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。
优化原则 ： 满足消防 、 交通流向疏导等前提下 ， 应尽量减少出入口 。 既可节
省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。
9. 布置消防分区实施原理：
消防设计规范中有对消防分区的明确要求 ，各消防分区之间的消防设备有明
确要求 。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区 ，并使其布置的消防分区的面
积尽量为其整数倍。
优化原则： (1) 在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区； (2) 布置
防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。
10. 控制地下室面积实施原理：
地下室造价高昂 ，对建造地下室的要求是 ：在满足人防要求的前提下能少建
则少建。
优化原则： 严格控制地下室面积。
二、路网工程
11. 道路宽度实施原理 ：
道路宽度与道路长度一样 ，减少道路宽度同样起到减少道路面积 、增加建设
用地、节约成本开支的作用。
优化原则：
（ 1）在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设
用地。
（ 2）注意双车行道设置与单车行道设置 ，单车行道较车行道节约占地 ；（ 3）
通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。
12. 给水管的选择实施原理：
压力等级越高的管材造价越高 ，结合现场实际情况 ，不同区间管道适当选择
不同的压力等级。
优化原则 ： 着重考虑管材优选 ： 综合施工 、 使用等因素 ， 给水管经济合理性
排序为； PE 管 → 焊接钢管 → 无缝钢管 → 镀锌钢管 → UPVC 塑料管 → 球墨铸铁管
→ 钢塑管。
13. 排水管的选择实施原理：
合理进行施工组织设计，减少人工土方开挖量，减少土方倒运量。
优化原则： 排水管排序为；规格 500 以内； UPVC 波纹管 → 钢筋混凝土管
→ PE 波纹管 ， 规格 500 以上 ； 钢筋混凝土
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