公募REITs在市政工程PPP项目中的应用（论文）.pdf

摘 要：市政工程 PPP项 目 已 进 入 存 量 阶 段 ，公 募 R E I Ts的应用对完善 PPP项 目 的 退 出 机 制 ，提 高 资金使用效率具有重要意义。结合我国近年来 对 R E I Ts模 式 的 探 索 ，以 首 创 水 务 R E I Ts项目为 例 ，分 析 公 募 R E I Ts在市政工程 PPP项目中的应 用模 式 及存 在的风险，认为公募 R E I Ts对今后 市政工程 PPP项目的规范发展会产生积极影响。 关键 词： 公募R E I Ts ；PPP ；市 政 工 程 中图分类号： F832 . 51　　文献标识码： A　　文章编号：10 0 2 -851X（2022 ）06 -0070 -07 DOI ：10.14181/j.c n k i.10 0 2 - 851x . 2 0 2 2 0 6 0 70 [ 引用本文 ] 高鹏.公募R E I Ts 在市政工程 PPP项目中 的 应 用 [J].建 筑 经 济， 2022，43（ 6）： 70 -76 . 作者简介：高鹏，工程师，主要从事工程造价及投融资 研究。 1　引　言 自2 014 年以来，我国政府与社会资本合 作（ Public-Private Partnership ，PPP ）模 式 取 得了很大的发展，目前已进入稳定增长阶段。 PPP 模式的推广及应用增加了社会资本对基 础设施的参与度，有效缓解了地方财政的压 力。市政工程是基础设施的重要组成部分。 根据财政部 PPP中 心 的 行 业 划 分 ，市 政 工 程 包 括 供 水 、 排 水 、污 水 处 理 、供 电 、供 气 、供 热 、 供 冷 、公 园 、停 车 场 、广 场 、景 观 绿 化 、海 绵 城市、管网（包括地下综合管廊）、垃圾处理 （不包括垃圾 发电）、市政道 路、公交、轨 道 交通及其他共 18个 二 级 行 业 ，是 覆 盖 专 业 最 多 的领域。 市政工程 PPP项目的数量多且投资金额 大 。截 至 2 0 21年底，我国 PPP综 合 信息平台项 目管 理 库中统 计 的 市 政 工 程 PPP项目共 414 4 个 ，占 入 库 项 目 总 数 的 40%以 上 ，居 各 行 业 首 位 ，投 资 额 达 45181亿 元 。然 而 ， PPP项目合 作 周期长，资金流动性 差，成 为了社会资本方参 与基础设施的一个瓶颈。公募 R E I Ts的出现 对完善 PPP项目的退出机制，进一步盘活存 量资产，提高资金使用效率具有重要意义。 本文结合我国近年来 对 R E I Ts模式的探索及 试 点 ，探 讨 公 募 R E I Ts在市政工程 PPP项目的 应 用。 2　REITs的概念及发展 2 .1 　R E I Ts 的概念 R E I Ts （Real Estate Investment Trusts ）， 即不动产投资信托基金，是一种投资于房地 公募REITs在市政工程PPP项目中的应用 高鹏 （上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司，上海 200092） *
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&$0/0.: 符 43 ?符 6 O 2022 ? 6 8 Vol.43
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? 2022 ·71 · 产、商业物业及基础设施等不动产的金融产 品。其由专业的投资管理机构进行经营管理， 并将不动产市场交易、租金收入或增值等收益 按较大比例以分红的形式分配给投资者。根据 募 集方 式的不同， R E I Ts分为私募和公募两种 类 型 。国 际 意 义 上 的 R E I Ts绝大多数属于公募。 相比于我国常见的私募型信托产品，公募 R E I Ts 可 以 上 市 交 易 ，流 动 性 较 强 ，信 息 披 露 完 善 ，且 有更为严格的法律限制和监管要求，为中小型 投资者提 供了参与不动产投资的机会。 2.2 　国际 R E I Ts发展经验 R E I Ts 创 建 于 美 国 ，经 过 60余年的发展， 其规模、影响力和市场接受 度不断增长，投资 范围涉及基 础设 施、物 流仓 储、医疗设 施、数 据中心及办公楼等大多数不动产标的物，为其 他国家 R E I Ts发展提供了经验。根据NAR EIT 统计数据，截至 2 0 21年 ，全 球 约 40个国家和地 区 建 立了 R E I Ts制度，其中发 达市场 R E I Ts的规 模已 达 2万亿美元。目前，美国仍是全球最大的 R E I Ts 市 场 ，规 模 在 全 球 R E I Ts市 场 中占 比 超 过 半 数 ，日 本 、 澳 大 利 亚 、 英 国 、 新 加 坡 等 市 场 成 熟度也比较高。 国际 R E I Ts 发 展较为成熟的国家对 R E I Ts 的不动产投资比例、收 益派 息比例和税收优 惠 等 有 一 系 列 普 遍 推 行 的 政 策 。比 如 美 国 、日 本 、 新加坡等国家规定单个 R E I Ts项目不 动产 投 资 占比不低于 75%，利 润 分 红 比 例 不 低 于 90%；澳 大 利亚规定对未分配的利润部分收税等，这些 都可以成为我国 R E I Ts发展政策 制定及立法的 参 考。 2.3 　国内 R E I Ts发展及试点 在 R E I Ts 模式的初步探索阶段，我国通常 采用“资金支持专项计划 +私 募 基 金 ”的 模 式 。 这 些 产品部分符 合国外成 熟市场的 R E I Ts标 准 ，被 称 为 “ 类 R E I Ts”。类R E I Ts 具有私募性 质，普遍 存 在标准化 程 度低、单只规 模 较小、信 息披露不足等问题，抑制了其二级市场的流动 性。 2 015 年 ，我 国 发 行 了 第 一 只 从 产 品 层 面 满 足 公 募 要 求 的“ 鹏 华 前 海 万 科 R E I Ts” ，公 募 基 金 的投资范围首次涉及不动产领域。但该产品不 持 有 项目本身而只是 将 项目的 租 金 收 益 权证 券 化 ，缺 少 权 益 属 性 ，因