“经济发展”或“社会秩序”--从南亚之门项目实施案例看城市规划抉择的困境（论文）.pdf

Planning Implementation Cases 102 g l搏 三l吾} 甘l潜 艟l壁 兰l 0 潍l i 蚕I I 舌l罢 号l 【文章编号】1∞2—1 329 (201 7)04一O102-04 【中图分类号】TU984 2 【文献标识码】A [doi]10 11 81 9／cpr201 70418a 【作者简介】 于 斐(1 977一)．女，博 士，昆明理工大学建筑与 城市规划学院讲师。 谭纵波【1 961一)，男．博 士．清华大学建筑学院城 市规划系副主任、教授。 【修改日期l 201 7-03-1 8 “经 济 发 展 " 或 “社 会 秩 序 " — — 从 南 亚 之 门 项 目 实 施 案 例 看 城 市 规 划 抉 择 的 困 境 “ECONOMIC DEVELOPMENT”OR“SOClAL ORDER”：DILEMMA OF URBAN PLANNlNG IN THE IMPLEMENTATION CASE OF“GATE TO SOUTH ASIA” 于 斐 谭 纵 波 YU Fei；TANZongbo 1 南亚之 门项 目概况 南亚之门项 目位于某省会城市规划中的CBD 核心区东南角．具体范围东至白塔路真庆观、绿 洲大酒店 ，南至拓东路 、绿洲大酒店 西至省国 家税务局宿舍、拓东街道办事处．北至尚义街 ． 用地面积约3 04h 。用地现状由低矮厂房，停 车场7FI]3栋居民楼组成 (图1)。 本项目所处地段在CBD核心区城市设计中被 规划为地标性商务建筑之一，并作为提升拓东路 道路街景的重要构成要素 。市政府为尽快促进 CBD地区的开发建设 ．通过招商引资的方式引进 了～家外地颇具实力的房地产开发公司(以下简 称 T公司”)作为开发主体。 2 南亚之 门项 目的规划 与实施 2．1 项 目的规 划设计 由于项目所在地区已进行过城市设计 ．其方 案设计应在城市设计的基础上进行深化 一方面 延续CBD地区城市设计中的整体定位和景观风貌 要求，另一方面遵循地区空间管控的基本要求。 (1)CBD地区的城市设计。CBD地区源于该市 原有地标性建筑工人文化宫及毗邻的东风广场的 城市改造设想，并拓展到原市政府拆迁后所在地 区的旧城改造空间。因此 ，CBD地区的城市设计 受到市政府的高度重视 以国际招标的形式邀请 到多家知名设计集团参与此地区的规划设计 ，并 于2008年2月经市规委审议通过了该地区的城市 设计方案(图2)。 (2)南亚之门项 目的规划设计。在上述审定 的CBD地区城市设计方案中，南亚之门(图2中顶 部有圆形开 口的建筑)在整个CBD地区中具有功 能及空间形态上的统领地位。按照城市设计方案 构思，从拓东路的街道景观来看 ．此处的建筑立 面应当形成地标性的 门形”造型 寓意该市是 通向南亚和东南亚的重要门户城市．故名 南亚 之门”(图3)。同时．该项目也被市政府确定为 CBD地区首批建设的超高层地标性建筑之一。 2．2 项 目的规划实施过程 市政府通过招商引资．引进T公司开发建设 南亚之门项 目。在确定项目开发空间管制要求 的过程中，T公司与市政府进行 了多轮的利益博 弈．作为最终结果 对原有的控制性详细规划草 案(以下简称 控规草案”．图4) 和该市的 <城 市规划管理技术规定》 (以下简称 “《管理规 定》”)的要求进行了如下修改。 (1)用地类型的修改。该项 目地块的用地类 型由控规草案中的商务办公 商业用地修改为商 业金融业用地 ．兼容居住用地。而针对在此类用 地上是否能建设公寓这一问题 ，T公司与该市的 规划管理部门进行了多次博弈．最终结果是除南 部用地保留商业和商务用地性质外 ．北部2幅用 地均修改为允许进行公寓建设．且其 自身日照可 不受居住区规划规范中的日照要求约束 ，同时． 规划管理部门要求T公司做出承诺 ．对北部5栋现 状居民楼有日照影响的部分做出赔偿(图5)。 (2)市政道路的修改。该项目的规划方案取 消了原控规草案中位于地块内的两条市政道路， 即一条贯穿地块的东西向城市支路和一条南北向 的城市支路．改变了地区路网结构的格局，降低 了区域交通的可达性和道路用地比例。 (3)开发强度及经济技术指标的修改。根据 该城市 《管理规定》的指标控制要求 ．该项目 所在片区位 于二环路以内，商务用地的容积率 上限为6 o．建筑密度上限为40％ ．绿地率应大 于35％。但是．在规委会审议通过但未法定化的 CBD地区城市设计基础上，开发商依据 ”为城市 经济发展做贡献需要补偿”的博弈逻辑．要求将 项目所在地块的开发强度控制指标做大幅度的提 高．并最终实现了容积率I 0、建筑密度55％、 绿地率1O％的修改。相比原 <管理规定>的控制 指标．修改后的容积率上限提高了1 5O％ ．总建 筑面积也相应地提高 了1 50％。公寓的总面积达 到1 2万 ．按户均1OOm 3．2人计算．可容纳居 住人口3840人。 (4)建筑形态的修改。南亚之门的主体建筑 在CBD城市设计中体现为 “门”的造型 ，因此项 目最初的设计方案(图6．方案1)也采用了表达 ”门”之含义的双塔加上部连接的造型．同时． 为了从高度上显示其地标性建筑的特征．建筑高 度定