全过程成本控制与精细化管理 实战研讨会之一
房地产成本管理
内容要点
? 树立统一的成本管理理念
? 成本目标管理详解
? 建立多层次的成本管理体系 ? －－
制定规范化的管理制度
? －－构筑完整的成本管理业务平台
?成本管理中的困惑与解决
一、成本管理理念
? 房地产成本管理行业与角色特
征
? 六大要素：5W1H
? 房地产成本管理认识过程
? 当前指导思想
成本管理的基本内容 ----
合理确定成本与有效控制成本
房地产成本管理的行业特征
----
单件性、复杂性与多次性
房地产行业中
不同角色的成本管理特征：
1. 施工企业的确定与控制
—现场与花费，管理上的问题
2. 造价咨询公司的确定与控制
—图纸与定额，技术上的问题
3. 房地产开发企业的确定与控制
—产品与市场，经营上的问题
；
就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部 分花多少合适（匹配），合理
配置成本（均衡）。成本的产品导向，成本管理是为了 配合产品开发， 做出更好的产
品。
目的不同，导致关注对象、工作内容及方法
等方面的差异
成本管理理念
内容要点：
内容要点：
5
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WIH
WIH
1
，成本管理的目的
（ WHY)
—提升价值
2 ，房地产项目的成本构成 （ WHAT)
—全成本
3 ，房地产项目成本管理的出发点 （ WHERE)
—确
定与控制
4 ，成本管理的阶段
（ WHEN)
— 全过程
5, 成本管理的责任人
（WHO)
—全员
6 ，成本管理的方法
(HOW ）
—目标管理
成本管理的目的（ WHY)
1，房地产公司是企业，
利润
是企业用永恒目
标
2 ，利润与成本的关系
收入一定的情况下，成本越低，利润越大
3 ，成本管理的目标是保证成本的支出获得最
有效的收益 --提升价值
成本控制不等于省钱 ,花得多会浪费，花得少也会 有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键 ；避免价值不平和造成的浪费
4 ，成本管理的目的与企业的目标是一致的 —
机构 /团队的目标
提升价值的五种途径
价值工程的基本公式： V=F/C
V-value , 性价比
F-function , 产品、功能 /性能、服务、收益
C-cost, 费用/成本
?C 下降， F上升
?C 不变， F上升
?C 下降， F不变
?C 小幅上升， F大幅上升
?C 大幅下降， F小幅下降
-- 具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营
理念、产品方针有关
-- 价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前
的有长远的，需要综合平衡与决策
房地产项目成本的构成（ WHAT)—全
成本的概念
1 ，成本的概念： 一些基本概念的区别与联系：成
本、造价、投资、费用
2 ，成本构成
? 建造成本 =前期费用 +建安工程费 +室外及配套费
? 开发成本 =土地费用 +建造成本 +开发间接费
? 全成本（即项目发展成本） =开发成本 +期间费
（营销和管理）
--
注意区分全成本与全寿命期成本
2 ，时间与空间上的分布
时间：建设全过程都在发生
空间：公司 +现场；实体 +费用
工程成本与完全成本
《经济评价》
三全的概念
合计
不可预见费
12 其他费用
11 开发期税费
10 销售费用
9 财务费用
8 管理费用
7 开发间接费
6 公共配套设施建设费
5 建筑安装工程费
4 基础设施建设费
3 前期工程费
2 土地费用
1
项目
序号
工程成本
项目开发建设投资
工程成本与完全成本
土地获得价款
开发前期准备费
主体建筑工程费
主体安装工程费
社区管网工程费
园林环境工程费
配套设施费
开发间接费
例 1
开发成本
三通一平费
临时设施费
营销设施建造费
工程成本
工程成本与完全成本
土地成本
前期费用
建安工程成本 开发间接费 营业费
公司管理费
财务费
例 2
项目发展成本
临时工程费
销售需要的建安费
工程成本
基础设施费
环境工程费
公建配套费
建筑单体费
全成本＝
开发成本
＋
期间费
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容--- 确定与控制
1，合理确定 —确定是控制的前提和基
础，根据市场定价原则，没有准确
只有合理；
? 成本的决定因素：
外部 --市场；内部 --
产品定位
；（理论上：供求关系，价值
与价格）
? 成本的影响因素 :
诸多经营、技术、
管理方面 ;
（如，资金、进度、协调与沟
通
）（总之：所有造成无效成本的愿心，如学校工期）
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容--- 确定与控制
? 成本确定的方法 :
决不是靠定额算出来的
，而是取决于对市场和产品的把握，市场包
括销售市场和原材料市场 ；
?成本与产品的结合：
菜单式
?成本实现关键环节 ：
招标（发包），使产
品与市场结合、使成本测算得到市场检验（
体现资源整合的根本内容）
? 成本确定的过程 :
行业特点决定成本的特点
：单件性、复杂性、多次性；从虚到实；
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---- 确定与控制
2 ，有效控制 —动态监控，做到随时心中有数
? 控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达
到某些既定目标；控制可理解为一系统对外界影响的
调节功能；此
房地产全过程成本控制与精细化管理实战训练.pdf
