成本与技术基础知识
成本基础知识
NO.1 房地产开发成本构成
NO.2 北京房地产项目开发成本
NO.3 各地房地产项目建安成本一览
NO.4 北方市场低密度产品成本专题
NO.5 建筑结构成本专题
NO.6 住宅电梯成本专题
NO.7 成本型城市与产品型城市
NO.1：房地产开发成本构成一、开发全过程成本----开发商最关注?按控制阶段分：可研、定位、设计、招标、施工、结算；?按成本类型分：土地成本：受取地价格影响较大，通常约占开发全过程成本的35%左右；工程成本：约占开发全过程成本的45%-55%；财务成本：各项目差异较大，有银行贷款、自有资金、施工单位垫资等多种资金来源；管理成本：各公司有所区别，但差距不大；营销成本：视具体情况而定；二、产品寿命周期成本---品牌开发商最关注（尤其是自己经营的项目）?对项目整个寿命周期而言，项目开发完毕，交付业主使用，成本的发生还没完，后面还有维护、保养、运营、法律风险等费用，要全盘考虑；?商业地产项目，营运成本尤其重要；
NO.1：房地产开发成本构成“工程成本”主要包括：
一、前期工程费
1、临时水,电,路,场地平整费；
2、规划,测量,勘察,设计费；
3、规划条件,可行性研究费；
二、基础设施费
1、红线内基础设施费；
2、红线外基础设施费； 微信
公众号：房地产干货资料
三、建筑安装工程费
1、建安工程费；
2、招投标费；
3、预算审查费；
4、工程监理费；
5、竣工图费；
6、建材发展基金；
四、环境景观工程费
NO.2：北京房地产项目开发成本
一、前期工程费 :(取值在 40-120 元/平米 )
1.临时水 ,电 ,路 ,场地平整费
说明 :施工现场千差万别 ,通常按建筑面积 5-15 元/平米 ,或建安工程费的 1%.
2. 规划 ,测量 ,勘察 ,设计费 :
标准 :
(1) 勘察费 : 概算价 *0.30 -0.80%
(2) 民用建筑设计费（见表） 民用建筑工程设计费率收费标准（单
位: % ）
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┃ 工程 │ 工程概算投资(万 元) ┃
┃ ├─────┬─────┬─────┬─────┨
┃ 等级 │300 以下 │301 -1000 │1001 -3000 │3001 以上┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 特级 │2.2 │2.1 │2.0│ 1.9 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 一级 │2.0 │1.9 │1.8 │1.7 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 二级 │1.8 │1.7 │1.6 │1.5 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 三级 │1.6 │1.5 │1.4 │1.3 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 四级 │1.4 │1.3 │1.2 │ ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 五级 │1.2 │1.1 │ │┃
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? 30 层以上建筑
? 16 层以上 29层以下住宅 .
?7层以上 15 层以下有电梯住宅
?7层以下无电梯住宅
NO.2：北京房地产项目开发成本
一、前期工程费:(取值在 40-120 元/平米)
3.规划条件,可行性研究费
标准 :
(1) 按现行规划收费定额计算 : 工日定额* 85元/工日
用地规模(公顷 ) 工日定额
<=3 90
10 300
20 500
30 780
40 920
50 1000
>50 面议
(2) 施工执照费按京政发 [1988]21号文: 概算额*(
1-3)‰ 微信公众号：房地产干货资料
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二、基础设施费 （一般为建安工程费的 2% -10% ）
1.红线内基础设施费
说明 :
(1) 一般该项费用为：
基础设施各种管线工程量 *单方造价
(2) 各种管线单方造价 :
自来水管线 600元/米
雨水管线 700元/米
污水管线 800元/米
煤气管线 1000元/米
热力管线 2000元/米
供电管线 700元/米
电信管线 1500元/门
道路 80元/平米
绿化 20元/平米
(3) 经验数据 :
环卫费 5元 /平米
照明费 5元 /平米 (4)
该项费用一般范围 150-400 元/平米
普通住宅 150元/平米
高档住宅 (公寓 ,写字楼 )400 元/平米
2. 红线外基础设施费 (包括集资和自己修建 )
标准 :
根据项目的实际情况定 ;
说明 :
(1) 热力 ,煤气 ,自来水 , 污水处理如有集资 ,则
相应的四源费中的该项不在计取 .
(2) 若自己修建 , 测算依据同红线内基础设施
费 .
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三、建筑安装工程费
1、建安工程费； 2、招投标费； 3、预算审查费； 4、工程监理费； 5、竣工图费； 6、建材发展基金；
建
安
工
程
费
主体建筑工程费
结构及粗装修费
门窗工程费
公共部位装修费
室内装修费
室外工程费
基础施工费
主体安装工程费
室内水暖气电
设备及安装费
弱电系统
土方工程 、护壁护坡、 桩基础、桩
基检测费、 降水
电梯厅、走廊、 大堂、楼梯间、 外
立面 、屋面、栏杆
厨房、卫生间、厅房、阳台露台地
面
框架工程 、室内回填土、砌体、套
内装修、防水、其它
户内门， 窗、阳台门，防火门， 幕
墙
给排水、 暖气、燃气、电气
通风排烟系统、 电梯供货及安装、
发电机供货及安装、消防系统、人
防系统及安装
二表远传费用、 安防系统（监控系
统）、防盗报警系统、有线电视、
紧急广播及背景音响系统、 智能化
机房 及防雷接地、综合布线 /电话、
楼宇自动化控制系统
注：红字体内容变动会对工程费带来较
明显影响
三、建筑安装工程费NO.2：北京房地产项
成本与技术基础知识（俞婧）.pdf
