跟中海、绿城学精装修成本管控，精装毛利能到100%！.pdf

跟 中 海、 绿城 学精装修 成本 管控 ，你 家项 目精 装毛 利能 到 10 0 % ！ 目 前 ，精 装 修已 经成 为趋 势了 ，房 企 之间 的差 距也 已经 越拉 越大 ，万 科 、金 地 的精 装修 已经 成 为 产品 重要 的溢 价点 。中 小房 企要 应对 “赢 家 通吃 ”的 局 面， 难度 还是 很大 的。 艾 佳 生活 CEO 潘定 国告 诉明 源君 ，同 样 是做 精装 修 ，大 型 房企 能用 装修 来赚 钱 ， 精装 单项 毛 利 可以 达到 50 -1 0 0% ， 但 是对 于中 小房 企而 言， 基本 是不 赚钱 的。 赚 钱 的逻 辑再 简单 不过 ，开 源 节流 ，增 溢 价 、降 成 本 。从 溢 价层 面来 说 ，精 装 修的 价格 目前 基 本 上跟 房价 挂钩 ，单 独 实现 溢价 的难 度是 比较 高的 ，所 以 控成 本就 成了 扩大 利润 空间 的关 键点 。 其实 精装 修的 成本 主要 就分 为三 块： 一 是 材料 成本 ，选 什 么材 料性 价比 高 ，相 同 档次 的材 料哪 一种 效果 更好 ，更 能 溢价 ；二 是 施 工 成 本，施 工 工艺 当中 各个 材料 的用 量，同 样 的材 料 ，用 得 少当 然成 本就 更低 。三 是 维护 成 本 ， 也就 是交 付后 质量 问题 用来 维修 和维 护的 成本 。 而 中 小房 企之 所以 不赚 钱，就 是 因为 在这 三个 方面 的成 本都 很高 。要 想 提升 精装 修的 盈利 能 力， 有效 的进 行成 本的 管控 ，找 到降 低三 大成 本的 管理 抓手 ，是 首先 需要 解决 的问 题…… 中 小房 企做 精装 修成本 很高 关 键在 于标 准 化程 度不高 对 于 中小 房企 来说 ，既 没有 规模 优势 ，又 缺乏 精装 修经 验， 三大 成本 往往 都高 居不 下。 实 际 上，三 大 成本 相互 之间 呈现 的并 不是 叠加 效果 ，而 是 乘数 效果 。例 如 ，材 料 单价 和施 工 成本 同时 上升 15 % ， 总 成本 的增 加不 是 30 % ， 而 是 32 .2 5% 。 三个 因素 的乘 数效 应， 带来 的 总 成本 增长 是很 吓人 的。 1、 材 料成本 ，没 有标准化 优 势和 规模优 势 材 料 成本 其实 是分 成两 个部 分的 ，一 是材 料的 选择 ，二 是材 料的 议价 能力 。 两 者 的核 心其 实都 是标 准化 ，标 准化 是降 低成 本的 铁律 。 材 料 选择 方面 ，中 小房 企一 般来 说都 没有 形成 自己 的材 料库 。 之前 明源 君接 触过 的一 个小 房企 ，全 套 精装 修方 案照 搬万 科 ，通 过 反复 的考 察 ，针 对 各个 部 品 都 找到 类似 的材 料，最 终 还原 出来 的效 果却 非常 糟糕 。原 因 就在 于万 科的 装修 标准 ，重 要 的不 在于 每一 个单 一材 料用 什么 ，而 在 于背 后的 成本 结构 分配 逻辑 。不 明 白这 个，抄 是 抄不 成 一 个万 科的 。 针 对 各种 档次 的装 修标 准，在 主 材选 择上 有哪 些选 项，根 据 项目 定位 应该 选用 哪些 材料 ，各 种 之 间存 在哪 些差 异， 中小 房企 基本 都没 有一 个标 准化 的数 据库 支持 。 二是 在议 价能 力方 面，中 小 房企 在招 采方 面也 比较 难形 成规 模优 势 ，这 个 很简 单，人 家 是批 发 ， 你是 零售 ，在 拿货 渠道 上就 输了 。 很多 大型 企业 现在 都是 做“战 略 采购 ”， 在 自 己合 作过 的资 源库 里面 ，建 立 长期 的合 作关 系和 信 用 评级 。通 过 长期 合作 ，一 箭 三雕 。第 一 ，拿 到 战略 合作 的超 级低 价，降 低 材料 成本 ；第 二 ，避 免 “一 锤 子买 卖 ”会 存 在的 那种 质量 问题 ，降 低 后期 的维 修成 本；第 三 ，不 需 要每 次都 招 标 ，提 高运 营效 率， 降低 管理 成本 和运 营成 本。 中小 房企 没有 大量 项目 开发 的合 作潜 力， 自然 也就 没有 充分 的议 价条 件。 2、 施 工成本 没有 定额标准 ， 通过 工艺省 成本 能力有 限 目 前 中小 房企 ，没 有 形成 施工 的定 额标 准 ，造 成 施工 成本 的管 控没 有抓 手。也 就 是说 ，到 底 各 个 材料 需要 使用 多少 比例 ，既 能够 满足 营销 的要 求， 实现 溢价 ，又 能够 实现 成本 控制 。 在施 工工 艺方 面，能 不 能再 确保 质量 的的 同时 把成 本降 下去 ，对 于 中小 房企 来说 也是 一个 问 题。 一种 工艺 只要 省一 点点 就是 一笔 不小 的节 约， 哪怕 是一 块预 埋板 的节 约、 1m m 厚粘 结 剂 的 节约 等等 。如 何 把工 艺优 化到 最佳 ，也 需 要大 量的 实践 和总 结，经 验 的缺 乏直 接导 致成 本 的 上升 。 3、 维 护成本 高居 不下，工 程 质量 管控不 过关 维 护 成本 ，也 就 是精 装修 的后 期服 务成 本、使 用 成本 和维 修成 本。交 付 之后 ，由 于 质量 问题 ， 返 修 带来 的成 本还 是很 高的 。 某 中 型房 企同 行告 诉明 源君 ，他 们的 项目 ，精装 修的 维护 成本 基本 上都 达到 总成 本 的 10 -2 0% ， 而 这一 部分 的维 修成 本对 于开 发商 来说 ，就 是好 不容 易赚 到手 的利 润蒸 发掉 了 。 为 控 制材 料成 本，招 采 时采 用最 低价 中标 ，材 料 品质 不过 关，造 成 后期 损坏 率高 。以 及 施工 过 程 中，各 施 工方 的交