城市更新中如何落实公共开放空间奖励——以深圳市南湖街道食品大厦城市更新单元规划实践为例（论文）.pdf

114 【文章编号l 1002 1329 (201 7)|0-01 14-05 【中图分类号】TU984 11 4 【文献标识码】B [doi]10 11 81 9／cpr201 71O1 7a 【作者简介】伍炜(1 974一)．男．硕士．深圳市城市规划设计研究院副总规划师、所长．中国城市规划学会会员。蔡天抒 (1 98 9一)．女．硕士．深圳市城市规划设计研究院助理城市规划师．中国城市规划学会会员。【修改日期】201 7-09—23 城市更新中如何落实公共开放空间奖励 — — 以深圳市南湖街道食品大厦城市更新单元规划实践为例 HOW TO CARRY OUT PUBLIC OPEN SPACE REWARDS lN URBAN RENEWAL：A CASE STUDY OF URBAN RENEWAL UNIT PLANNING OF FOOD BUILDING IN NANHU STREE SHENZHEN CITY 伍炜蔡天抒 WU Wei；CAl Tianshu 1 引言深圳的城市更新从早期老旧建筑为主的自发零星式改造到现阶段城中村旧工业区的大规模专门化改造逐步形成了一种规则引领下的市场化更新模式 J。为保障城市公共利益深圳市政府自2009年《深：LJ Rl市城市更新办法》，201 2 年《深圳市城市更新办法实施细则》颁布后针对城市更新中前期立项规划编制、后期实施保障等问题．又陆续出台了一系列配套规范性文件但从深圳城市更新项目的实施效果来看．由于公共利益制度设定的局限性各方难以达成对更新目标和利益分配的共识．公共利益随时可能在博弈中遭到威胁甚至是瓦解】。有鉴于此．笔者以深圳市罗湖区南湖街道食品大厦城市更新单元规X,tJ为例，剖析了政府和开发主体在城市更新规划中就落实公共开放空间的博弈过程。在此过程中．规划师借助奖励制度协调了政府与开发主体的目标诉求，落实了公共开放空间，并进一步推动公共开放空间建设激励制度的完善。这一案例或能为国内类似地区的城市更新规划提供经验借鉴 2 共识：通过城市更新在高密度中心区中植入更多的公共开放空间本次更新规划项目南湖街道食品大厦位于罗湖人民南商圈核心功能区域边缘地带，建成于1 991年，主要功能为酒店与办公用地面积 8707 7m ，其中可建设用地为6705 2 。项目紧邻城市干道和地铁站。项目所在的人民南商圈规划定位为国际化商业中心区．目前正在从原来以一般零售业．批发业为主的业态．逐步向金融商务高端消费休闲娱乐等业态转型．土地价值也因此不断攀升。本项目物业建设年代久远．建筑老化，但更主要的更新动力来自于城市中心区业态转型、功能完善公共服务与道路交通优化的需求。 2．1 城市中心区的消极空间从区域环境来看，项目所在的罗湖中心区新增建设用地资源已全部耗尽．公共环境和服务设施呈现老旧趋势．公共开放空间供应量不足．加之人口密集．人均公共开放空间更加缺乏。根据统计，项目所在地南湖街道人均公共开放空间面积仅 1 2m (表 1)．远低于罗湖 (3．6m )以及深圳平均水平(8 3m )．而且大部分公共开放空间属于非独立占地因此，该地区城市更新的主要目标不仅是挖掘存量空间．更要通过城市更新弥补公共服务设施和公共开放空间的不足。除了公共开放空间数量缺乏外．项目所在片区的大部分街头绿地、广场还被占用为停车场．失去公共活动场所的作用鲜有的供市民休憩游玩的公共空间内设施破旧。此外，由于建筑布局及用地权属的分割．项目所在地缺乏与外部街道的畅通联系，导致内部街区逐渐沦为消极空间。如何重拾居民对公共空间的信心，重新回归公共生活，是本次城市更新项目面临的另～个严峻挑战 2．2 以高品质公共开放空间的植入来活化街区公共开放空间直接承载了市民的公共生活，是市民最直接感知的公共服务之一 ] 在本次项目中．规划师提出运用针灸式的公共空间植入方式．对消极空间注入活力。对于政府而言．对本项目的诉求是通过城市更新，将其塑造为一个具有地域特色的卓越的国际化商业中心区．而建设一个高品质的城市公共开放空间是达成政府诉求的基本前提对于开发主体而言．高品质的公共开放空间会提升项目价值同时，按照深一薅哥漪婪nlT LAzz 一 017持档^．I 10鎏圳城市更新的相关规定．在城市更新项目中提供公共开放空间可获取相应的容积率补偿。因此提供高品质的公共开放空间成为政府、开发主体、规划师三方的基本共识。基于更新改造容量的经济性与空间方案技术的合理性，规划方案中主动提供了独立占地公共开放空间200m ．以及24／J',时开敞的非独立占地公共开放空间4650m ．包括城市微公园．下沉广场观景平台、全天候地面通廊特色楼梯空间等不同功能。结合公共开放空间的设置，新增了文化活

查看更多收起部分