房地产项目投资经济测算
内容导图：
1
、
基础知识
2
、常规开发项目经济测算
3
、租赁项目经济测算
4
、不动产价值测算
一、基础知识
1
、
需进行测算的三种常见情况：
（
1
）
、
常规开发项目经济测算
项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等
（
2
）
、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力
关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
（
3
）
、不动产价值测算
原理
为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。
2
、名词解释
（
1
）
、项目建设总投资
对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
（
2
）
、土地成本
即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等
（
3
）
、
勘察设计和前期工程费
主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用
、场地平整及临时设施费等。
（
4
）
、建筑安装工程费
土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（
5
）
、室外工程和市政配套
城市规划要求的区内
基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。
（
6
）
、其他工程费
包括工程监管费和竣工验收费
（
7
）
、管理费用
指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。
（
8
）
、财务费用
财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。
（
9
）
、可运用资金
至开发物业销售、经营带来的现金净流入。
3
、项目评价指标体系
静态评价指标：
（
1
）
、投资收益率
情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。
（
2
）
、静态
回收期
情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。
（
3
）
、盈亏平衡点
情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。
动态评价指标
（
1
）
、项目净现值
动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。
（
2
）
、内部收益率
动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为
0
的贴现率。
（
3
）
、项目净现值率
动态分析指标三：
亦称动态投资收益率，它表达了单位同投资现值所获得的净收益现值的大小。
（
4
）
、动态回收期
动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。
二、
常规开发项目经济测算（重要假设→操作指引）
重要假设
（在经济测算时应首先对假设前提予以说明）
（
1
）、
项目基本经济技术指标
主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等
（
2
）、建设工期安排
建设工期安排主要柑橘开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依据项目情况和李四开发项目的工期安排确定。
（
3
）、成本计取计划
其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的
3%
计取；管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的
3%
计取；不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和的
3%-5%
计取。
（
4
）、
销售安排
在进行
测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。
（
5
）、销售回款
假设一次性付款比例为
10%
，按揭比例为
90%
；按揭首付比例住宅为三成，非住宅为
4
层，按揭资金在销售后的第三个月或者下一季度到位；可根据项目情况进行调整。
（
6
）、资金安排
自有资金占总投资比例不应低于
20%
，且架设在建设初期一次性投入。
（
7
）、资本化率和银行利率
资本化率即基准折现率，一般假设为
8%
；而银行利率一般为相应期贷款利率的
1.1
倍，即增加
10%
融资费用。
操作指引
一般由
11
张表构成，包括项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表
、贷款还本付息估算表、资金来源与运算表、损益及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。
注意事项：
一、与委托方充分沟通；
二、按先后顺序依次编制；
三、由于基本没有两个项目是完全相同的
，最好不要在已有表格上改动；
四、如果一数据多次出现，其余多个尽量连接第一个，便于以后更改；单如果此数据在某处表现为多个数据的合计，为了核对计算是否正确，在此处则不进行链接；
五、所有成本、税费、利率
数据要以当地最新资料为准。
1
、
项目施工计划表
：
根据已确定的建设工期安排回执项目施工计划表。
准备阶段、勘察设计和项目报建的时间一般为两个月，可同时进行，一个季度内结束
准备阶段
前期准备阶段
勘察阶段
项目报建
开工准备
开工准备在前期准备后一个月完成，竣工验收的时间为
3
个月，其余各阶段的完工时间与项
房地产项目投资经济测算（word）
