成本管理基础知识
深 圳 成 本 管 理 部
提 纲
? 在房地产开发中我们所处的环境
? 成本的概念
? 建安成本的分类构成
? 成本管理的基本原则和发展过程
? 成本控制的基本方法
在房地产开发中我们所处的环境
? 我们的对手：
航空母舰型 :《 环球企业家 》 2002 年为您提供的答案是：合生创展
董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂
棋逢对手型 ： 中海、金地、华侨城、招商等
土豪地霸型 ： 各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企
业
在房地产开发中我们所处的环境
? 竞争中求发展的途径：
? 我们的现状：
开源节流
万科楼盘售价 ≥ 附近楼盘售价＋ 1000 元 /m2
万科的利润 ≠ 附近楼盘利润＋ 1000 元 /m2
万科两个著名的公式
成本的概念
? 简单的理解：成本是开发产品过程中所有的投
入。
? 诸如：人力成本、时间成本、建造成本、税金
等
? 我们重点讲建造成本，讲成本肯定离不开利润，
谁知道利润怎么表达？
利润＝售价－成本
成本＝地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接费＋税金
成本的概念
? 利润＝售价－ (地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接
费＋税金 )
? 买地阶段：
? 建造阶段：
地价 = 售价－（建安成本＋营销成本＋开发间接费
＋利润＋税金 ）
建安成本＝售价－（ 地价＋营销成本＋开发间接费
＋利润＋税金）
建安成本的分类构成
合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
建筑面积
可售面积
一 土地获得价款
1 政府地价及相关费用
2 合作款项
3 红线外市政设施
4 拆迁补偿费
二 开发前期准备费
1 勘察设计费
2 报批报建增容费
3 三通一平费
4 临时设施费
三 主体建筑工程费
1 基础工程
2 结构及粗装修工程
3 门窗工程
4 公共部位装修
5 室内装修
合计
合计
序号 成本项目 总成本（万元）
合计
建安成本的分类构成
合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
建筑面积
可售面积
四 主体安装工程费
1 室内水暖气电管线设备
2 室内设备及安装费
3 室内智能化系统费
五 社区管网工程费
1 室外给排水系统
2 室外采暖系统
3 室外燃气系统
4 室外高低压系统
5 室外消防系统
6 室外智能化系统
7 其他
总成本（万元）
合计
合计
序号 成本项目
建安成本的分类构成
合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
建筑面积
可售面积
六 园林环境费
1 环境设计费
2 绿化建设费
3 建筑小品
4 道路广场建造费
5 围墙建造费
6 室外照明
7 室外零星工程
8 其他
七 配套设施费
1 会所
2 幼儿园
3 室外网球场
4 游泳池
5 门球场
6 架空车库、花园
7 地下室人防
8 地下室（半）
9 洋房地下室
10 箱涵
11 室外篮球场
12
其他（管理用房、
公厕、垃圾站、燃
气站）
序号 成本项目 总成本（万元）
合计
合计
建安成本的分类构成
合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
建筑面积
可售面积
八 开发间接费
1 工程管理费
2 资本化利息
3 营销费用
4 物业完善费
5 不可预见费
开发成本
九 期间费用
1 管理费用
2 销售费用
3 财务费用
项目总投资
序
号 成本项目 总成本（万元）
合计
合计
可恶的建筑面积
? 谁能告诉我我们日常工作中接触的建筑
面积有几种？
? 成本部关心的是？
设计部关心的计容积率面积
设计院关心的图纸范围内建筑面积
销售部、财务部关心的是预售查账面积、竣工查账面积
建造面积
建造面积＝可售面积＋不可售面积（含不计容积率面积
＋不计建筑面积的面积＋随楼送建筑面积（两层高？）
＋ 恐怖的地下面积
成本管理的基本原则
? 全员的成本控制原则
? 成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。
? 成本关系到每个人的口袋。
? 而是一种责任
好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没
有一个人想到那里面有成本部的
心血和功劳
成本管理的基本原则
? 项目全过程的成本控制原则
? 全过程：项目从可行性研究到竣工决算。
目标成本管理都必须按专业化、程序化
的要求责任到人、目标明确、衔接有序，
不因机构、人员变化等因素而中断
成本管理的发展过程
帐房先生
有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。
特有成就感 结论： 杀敌一万自损三千
结论： 丢了西瓜捡芝麻
限价系统
寻价 —— 大规模招标限价 —— 反 单 ——
三方合同 —— 加强合同管理 —— 甲供
成本管理的发展过程
成本指导书
有了完全成本的概念。针对性和指导性欠缺
集中体现在 ： ?主体建筑指导意义不强 — 迫切需要清单招标
?环境成本针对性不强 — 设计整体化和标准化
强化招标机制
集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大
清单招标到底有什么好处？
? 尽最大可能使成本处于可控状态
A ：提高工效、准确性提高、规避风险；
B: 对设计方案是否合理优化给予明确的评价
C ：科学的报价更贴近市场、体现公平公正的原则
D ：给
万科成本控制的基本方法.pdf
