城市规划与房地产监管（论文）.pdf

78 咎1莓 霜I 鼬【篷 舍J Q 啪 舌J雩 I I 誉l 城 市 规 划 与 房 地 产 监 管 ROLE OF URBAN PLANNING IN PROPERTY MARKET 赵 燕 菁 ZHAOYanjing 【摘要】规划许可对于房地产市场的影响，一直 是城市规划理论和实践的 “盲区”。在当前中国 的土地制度下，一级土地市场实际上扮演者为城市 基础设施建设和公共服务融资的关键角色。城市规 划控制着土地供给的规模，区位、功能、开发强 度。城市规划能否发挥好对不动产市场的调节和监 管作用，对城市经济绩效会产生重大影响。 【关键词】规划监管；房地产市场；经济增长 ABSTRACT The relationship between planning permit and property market has always been a‘‘blind area'’in the theory and practice ofurban planning． The primary land market has long played a key role in the financing for urban infrastructure construction and public service in China．Urban planning controls the scale，location，functions，and development intensity of land．The way that urban planning regulates and supervises the supply and demand of the property market will influence the economic performance ofa city． KEYWORDS：planning supervision；property market；economic growth 房地 产是城市规 划与经济最 密切的接触 点。中央经济工作会议 (201 5)提出201 6if-的5个 【文章编号l 1002—1329 主要任务 ： 去产能 、去库存 、去杠杆、降成 (2016)02-0078—07 本、补短板”。其中 去库存 ，针对的就是 【中图分类号l TU984；F293．31 房地产市场 。但无论政府还是学界 ．对于城市 【文献标识码】A 规划在其中的作用 ．如果不能说完全无知 ．也 【doil 10 11819／cpr20160211a 大多是非常模糊 。城市规划作为公共政策的工 ， ， 具 ．一开始就 同 计划”联系在一起 。规划与 【作者简介】 。 赵燕菁《1 962一) 男．英国 市场 ——特别墨 经 增 —= 卡迪夫大学博士。厦门大 述 ，一直是规 划学科的短板。认识房地产的本 学经济学院，建筑学院教 质 ，对于发现城市规划在经济增长中作用，具 授。 有基础性的意义。 【收稿日期l 2016-02-04 1 房地产与经济增长 市场就是一系列能带来利润的商业模式的集 合。根据马克思的价值理论．可以把每一个商业 模式 ，简化成一个会计恒等式。： R—C=P C<P (1) (2) 其中，R为收益(revenue) C为成本(COSt)． P为利润(profit)。约束条件(2)的经济学含义是 投入的成本不能超过利润。考虑时间因素后 ， 可以把收益进一步分解为当前的收益和未来的 收益；把成本分为即时支出的固定成本(fixed cost ． CT)和长期支出的可变成本(overhead COSt或 variable COSt ， c )；把利润进一步分解为．当前 的剩余(如当前租金或股息P )和未来利润的贴现 (如土地出让金或股票R )。 (RT+Rt)一(CT+Ct)=(PT+Pt) (3 其中．P =KP 。k值是杠杆的倍数 反映资 本化程度。k值越高 虚拟财富的比例就越高， 金融就发达 ，风险也随之增大。。剩余 (利润P ) 是经济增长之源，经济规模的扩张，只是剩余增 长(通过P Snk增加)的结果。 将这个微观模型推广到宏观经济：经济规模 就是所有商业模式收益的加总 固定资产投资就 是所有商业模式投入的成本加总．经济增长就是 所有商业模式利润的加总。 n n n ∑R 一∑G =∑只 (4)。 =1 =1 =1 所谓经济波动，就是社会总剩余的变化 ：剩 余为正，经济增长：剩余为负。经济收缩。利润 增长快，经济增长快；反之，经济增长就慢。其 中．最关键的就是投资的约束条件——社会总资 (成本加总)．不能超过全社会过去和未来总利润 之和。 这 个过 程 中 ，存在 着投 资与 收益 的 “错 配”：对几乎所有盈利模式而言 ，成本都可以分 为一次性的投入C 和经常性的成本C ．而收入则 是经 常性的分摊在长时间序列里。由于一次性 投资非常巨大．如何筹集一次性的固定成本C ， 就成为制约公共服务提供的最大制约。传统经 济里 ．经济增长几平完全依赖于过去剩余P 的积 累。有多少P 就能投入多少固投C 。 现代经济起始于信用制度的发现。目的就是 有效解决投入和产出 “错配”的问题。P 通过将 未来的剩余贴现过来，为经济制造了大量资本 ． 用于一次性固定成本C 投入 ．恻然极大地扩大了 生产可能性边界。可以说 ．没有信用制度．就没 有现代经济．也就没有工业化和城市化。 举例而言 ．假设一个经济剩余是P 1 0．在没 有信用制度的条件下．如果全部用于投资C ．经 济规模就是20。但如果通过信用制度，预支未来 ． 10倍(k=10)的剩余D1．总剩余就是110．如果全 部用来投资 ．经济规模(P+C)就可以达到220。 20：220就是