房地产工程成本管理讲座.pdf

房地产工程成本管理观点解析 ? 谁是控制工程成本的核心部门 谁是控制工程成本的核心部门 谁是控制工程成本的核心部门 谁是控制工程成本的核心部门 ? 目前流行的工程成本观点 目前流行的工程成本观点 目前流行的工程成本观点 目前流行的工程成本观点 ? 工程成本控制的投资理念 工程成本控制的投资理念 工程成本控制的投资理念 工程成本控制的投资理念 ? 套用传统定额计价体系的误区 套用传统定额计价体系的误区 套用传统定额计价体系的误区 套用传统定额计价体系的误区 ? 工程量清单的威力 工程量清单的威力 工程量清单的威力 工程量清单的威力 ? 工程成本动态控制的思路 工程成本动态控制的思路 工程成本动态控制的思路 工程成本动态控制的思路 ? 坚持工程招标低价中标的原则 坚持工程招标低价中标的原则 坚持工程招标低价中标的原则 坚持工程招标低价中标的原则 ? 工程招标后是否还需要砍价 工程招标后是否还需要砍价 工程招标后是否还需要砍价 工程招标后是否还需要砍价 ? 99条理由与 条理由与 条理由与 条理由与 1条理由 条理由 条理由 条理由 ? 我们为什么怕设计变更 我们为什么怕设计变更 我们为什么怕设计变更 我们为什么怕设计变更 ？ ？ ？ ？ ? 还谈现场签证 还谈现场签证 还谈现场签证 还谈现场签证 ? 工程成本与财务的关系 工程成本与财务的关系 工程成本与财务的关系 工程成本与财务的关系 ? 工程成本控制体系中最难的是什么 工程成本控制体系中最难的是什么 工程成本控制体系中最难的是什么 工程成本控制体系中最难的是什么 ？ ？ ？ ？ ? 房地产工程成本管理 房地产工程成本管理 房地产工程成本管理 房地产工程成本管理 10大关键环环节 大关键环环节 大关键环环节 大关键环环节 ? 工程成本管理思路的要点 工程成本管理思路的要点 工程成本管理思路的要点 工程成本管理思路的要点 房地产企业工程成本管理思路 房地产企业工程成本管理思路 房地产企业工程成本管理思路 房地产企业工程成本管理思路 ? 1、 、 、 、公司经营层面 公司经营层面公司经营层面 公司经营层面 ? 经营情况 （比如：土地、配套费用 、合作条件等等 ）。 ? 项目的可行性研究 （经营、营销、方案设计 、开发，强调高端信息的重要 性，点评不同的经营模式 ，探索摊薄地价挖掘土地价值 ）。 ? 财务现金流核算 ，确定工程招标付款条件 。 ? 抢工等经营需要引起费用的增加 。 ? 2、 、 、 、产品定位层面 产品定位层面产品定位层面 产品定位层面 ? 项目营销产品定位 ，明确产品功能和技术参数 产品功能和技术参数 产品功能和技术参数 产品功能和技术参数 ，确定产品选材用料标准 。 ? 3、 、 、 、规划 规划规划 规划 、 、 、 、设计层面 设计层面设计层面 设计层面 ? 控制项目规划设计指标 ；控制建筑设计方案的科学合理性 ；控制结构、 ? 水、电、设备的设计参数 ； 控制材料、设备的选用 。 ? 规划 、设计控制工程成本理念 ，详见专门 PPT 。 ? 4、 、 、 、工程层面 工程层面工程层面 工程层面 ? 编制工程成本控制指标 ，为工程成本动态控制打下基础 。 ? 建立承建商 、材料供应商资源库 ，优选工程资源。 ? 制定规范的工程成本控制流程 ，比如：招标程序 、签证控制程序 、结算程 序等 。 ? 5、 、 、 、后评估 后评估后评估 后评估 ? 工程结束后 ，对工程成本管理进行后评估总结 ，建立工程成本数据库。 某公司目前控制工程成本的流程 ? 房地产工程成本管理流程图 ，详见链接 。 ? 房地产项目营销产品定位 ，确定项目档次。见某庭项目发展报告项目定位部分 ?现金流分析 ，与财务部门一起确定付款条件或合作方式 。工程成本费用计划及现金流分析实例 ? 规划指标控制 ：各类规划指标参数控制 ，比如：容积率 、地质条件 、退红线、小区市政道路管网 等等 。 ? 方案设计阶段 ：主要是产品参数控制 ，比如：门窗比例 、公摊面积 、设备系统档次等等 。 ? 扩初设计阶段 ： ? 建筑参数控制 ? 结构选型及参数控制 ，见某工程结构设计技术措施 ? 设备参数控制 ，见 LG-QP-PR009 规划设计管理程序文件 ，某庭扩初设计任务书 ? 施工图设计阶段 ：主要设计细部控制 ，见某庭施工图设计指导书 ? 选材用料标准确定 ：见某庭选材用料标准 ? 编制项目成本控制指标 ：见LG-QP-PR005 工程成本控制程序 ，某庭成本控制指标 ? 承建单位考察 、工程技术调研 ，见工程 部LG-QR-PR012 工程技术管理程序 ，某庭电梯梯调研报告 ? 确定工程技术标准 ，组织招标，技术标准见 ：某庭铝型材技术标准 ，某庭铝合金门窗施工技术标 准 ? 技术标分析 、商务标分析 ，见：某庭铝合金门窗技术标分析 、某庭铝合金门窗商务标分析 、 某庭 外墙涂料技术标分析 ? 定标 ：低价中标确定中标单位 ，见合约部工程分判流程图 ? 项目部执行合同 ，把好现场签证关 ，见项目部成本控制流程 、甲方认价流程 ? 工程竣工 ，进行决算 ，见预算部结算 、保固金支付等等流程 声明：本节涉及到的项目管 理理论知识 ，源自戚安邦主 编南开大学出版社出版的