现代合约成本采购现代化管理_PDF密码解除.pdf

现 代 房 地 产 成 本 合 约 采 购 精 细 化 管 理 n1G-?ZZZIGFFRP 引言 ? 成本管理是研究如何花钱的学问！ ? 成本不是算出来的，是规划出来的！ ? 开发商项目成本管理的特点 —— 突破承建市场的 造价控制观念，建立投资控制的理念 ? 全成本管理 —— 全面、全过程、全员 ? 成本管理与合约采购管理是全成本管理不可分割 的有机组成部分 ? 成本管理是项目管理的一个有机组成部分，必须 要纳入项目管理中去综合考虑 n1G-?ZZZIGFFRP 小案例 某大型房地产项目做方案设计阶段的盈利分析报告时，发现本期的盈利指 标水平比刚开发完成的前一期的好不了多少，而该期的各种条件及市场状况要 比前一期的好得多。是什么原因导致这样的结果呢？是计算错误？成本估算指 标偏高？还是售价预测过于保守？经反复核查均不是，最后发现某个综合面积 指标异常 —— 可售面积占总建筑面积的比例偏低（仅为 76% ）。遂追根溯源，显 示地下室面积的比例过大。于是公司责成相关部门尽快进行方案优化。不久拿 出的新方案比原方案减少了约 1 万平米的地下室（当然是在满足当时的项目各种 规划要点及项目档次要求的前提下进行的），若按当时的造价水平 1600 元 / 平米 计算，直接成本将节约 1600 万元，这还不包括减少土石方、基坑处理等直接费 用及节约工期带来的间接受益。 当然，这 1 万平米的地下室用来做停车库，也有相应的收益，按经验数据计 算，大约可布置 250 个车位，年毛收入为 250 个 × 250 元 / 个 · 月 × 12 月 =67 万元。 但投资回报率仅为 4.2% ，远低于同期上部主体的回报率，对总体收益明显形成 拖累！上述原因就是边际收益低使然，更何况这部分收益在项目入伙后一般交 由物业管理公司处理，开发商很难形成实际收益。另外，若采取出售使用权的 方式取得收益，一方面因增加的车库，造成停车位暂时不紧张，会导致开发商 要么卖不到一个好价钱，要么小业主购车位的积极性不高而只租不买，使得这 部分收益得不到可靠保障。 n1G-?ZZZIGFFRP 项目全成本精细化管理理念 n1G-?ZZZIGFFRP 传统“成本管理 ”的误区 1 、成本管理的宗旨与原则不明确 管理思想： “成本核算＝成本控制＝成本管理 ” 管理目的：“节约、省钱、不被骗 ” 表现特点：造价计算（概、预、结） —— 定额模式下，强调个人 经验，追求算得快、算量准、定额熟、套价正确。 结果：成本管理经验肤浅，缺乏管理知识和经验的沉淀。 2 、成本管理无 “全面组织 ”保障 两个极端： （ 1 ）强势地位：权威部门 — 官僚机构 — 成本管理＝降低造价 （ 2 ）无成本意识：成本部＝审算部 — 成本管理处于核算水准 n1G-?ZZZIGFFRP 现代成本管理理念 —— 以标准化合同文本与流程化管理为核心 —— 工程量清单计价模式 —— 结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为 方法，以项目营销定位与技术管理为依托，以产品价值的实现为目标 展开成本管理工作。强调企业 / 团队的共同目标：利润，讲求性价比， 发掘价值，创造价值。 主动、全面、动态成本管理原则： 成本超前先行（成本控制的重心前 移）；积极、主动围绕目标成本的实现进行控制；全过程、全方位、 全环节、全员参与的动态成本管理；目标成本管理贯穿于建设项目的 每一个阶段，凡是做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、 设计、施工之前发现问题，减少无效成本。 成本管理的发展阶段： 核算型的成本管理已濒临淘汰，控制型的成本 管理模式已不能满足市场的要求，成本管理必须向 价值创造型 转变 — — 核心就是产品 “价值工程 ”研究。 n1G-?ZZZIGFFRP 项目成本管理的全过程  8 ?] ?] ?W ? 
N _N?

? ?? 8
 ?g ??t# ?z / ?] ? ?# ??N?? ??N?8ü ??N? N? 8 G* ?Y / K? N? 8 ? ??N?? 8?V?
?_?#??? ? “ N?? ?? - N _N? ???n?%gld ? ?]Q?e???4 ?  G 8 / ? 8
!?n?_ —— ???4 ? N? ?#
!? “ —?g0$ ” ? ?g
!? “ ?g0$ ”
Uhs? n1G-?ZZZIGFFRP 造价管理 产品经济性 招标管理 变更签证管理 预结算管理 综合成本体系 成本信息化 成本软件 信息月报 成本数据库 目标成本 责任成本 无效成本 综合成本 n1G-?ZZZIGFFRP “ 成本管理部 ” 的定位 ? 全员成本意识的推动者 ? 公司经营计划的保证者 ? 贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管理者 ? 项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者 N?? 8????? 8? *
???`? *d 万科成本管理的实践 n1G-?ZZZIGFFRP 成本管理链条 可 研 成 本 目 标 成 本 责 任 成 本 动 态 成 本 结 算