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提 纲
? 1 理 念 与方 法
? 2 房 地 产开 发项目成 本构成
? 3 房 地 产开 发项目责 任成本 管理
? 4 房 地 产开 发各阶段 控制要 点
? 5 总 结
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房 地产新 政 与地产宏 观 大势
资 源 竞争 资 本竞争 管 理 竞争
向 管理要 效 益
管
理规 范化
法制日趋 健全
消 费者日 趋成 熟
企 业规模 发展1
理 念 与方法
1 理 念 与方 法 3
房 地 产企 业的竞争由 资源竞争转
化 为管理 的竞 争，进而成 为成本管理
的 竞争
1 理 念 与方 法 4
房 地产企 业的 核心竞争 力： 企
业运 营能 力
各 专业 的管 理能 力
专 业间 的集 成能 力
具 体项 目操 作能 力
企 业综 合管 理能 力
成 本管 理能力
聚 焦 体现
1
理 念 与方 法
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目 标 成本管 理
责 任 成本管 理
动 态 成本管 理
核
心 体 系
1 理 念 与方 法
6
成 本管 理
作
业
过
程
管
理 责
任
成
本
管
理
目 标 成 本 管理
组 织
、 人
制
度 、
规范
房
地 产行业成 本管理模 式
1 理 念 与方 法
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企 业的成 本 策略观
企业的 定位决 定了 企 业的成 本策 略
品 牌 盈 利 项 目定 位 持 续 发 展
成 熟房 地 产公 司的 成 本 策略 观
专 业 支持体 系
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目 标成本 ：项 目的 目 标 成本 是 企业 预先 确 定 的、在 一定
时 期内 和经 过 努力所 要实 现 的成 本 目标 ；
是 项 目成 本的控 制线 。
责 任成本 ：在 “成 本 管 理相 关 业务 中“ 谁 来 做、做 什么
” 的问题 ，是 成本 管 理 体系 架 构在 部门 职 责 和岗位 职责
层 面的分 解和 落实 。
动 态成本 ：是 项目 实 施 过程 中 各个 时期 体 现 的预期 成本
结 果。
基
本概念 ：
1
理 念 与方 法
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投 资 策划 方
案设 计 初步设 计 施工图设 计 项目 策划 概念设 计
投
资估算表 成 本测 算1 成本 测算 2 目
标 成本 合同清单
项 目发展 营 销 策划 产品 设 计
供
应商选 择
施 工管 理
变 更签 证
项 目 结算 招标管 理
项 目销 售
目 标 成本 的 实施 管 理
采
购招标
项 目管 理
设 计管 理
销 售管 理
施 工结 算
财 务决算
1
理 念 与方 法 1
2
目 标成 本 形 成 目 标 成本执 行
目
标 成本的形 成过程
1 理 念 与方 法
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目 标成本管 理中经 常遇 到的问题
1 、 目 标 成本 合理 吗？
2 、 动 态 成本 信息 为什 么失 真？
A
、 目标 估计不足
B、 目标 刚性不足
C
、 目标 与实际脱节
A、 信息 归集不及时
B、 信息 反馈失控
1 理 念 与方 法
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动 态成 本
= 未 结 算合同 + 已 结算 合 同 + 非 合 同 性成 本 + 待 发生成 本
签约
金 额 变更
签 证 结算
调 整 签 约
金 额 变更
签 证 结算
调 整
已
发生 成 本
合同 性 成 本 非合同 性成本
已 结 算 成本 未结 算成 本
待
发 生成 本
动态 成 本
动 态 成本构成
1 理 念 与方 法
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立 项
施 工
规
划 设 计
招标
竣
工结算
签 约
销
售 及物业 管理
盈
利总目 标
房
地产 成本 作业过程 与成本 形成
土
地成本 行 政 费用 设 计 费 招 标费 用 建 安 费用 财 务费 用 租 售 费用
管 理 费用
1 理 念 与方 法
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偏 差
成 本信 息
月 报分 析
动 态 成本 信 息
反 馈
设 立目标 成 本（审 批 及 修订）
目
标成 本的 动态管 理
PD CA
1 理 念 与方 法
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如 何 实 现动态成 本 控制
n 以合同 管 理为 中心
n 抓住三 条 主线 ：“ 动态 成本 ”、 “ 实际 发 生成 本” 、“实 付成 本”
n “动态 成本” 反映 任 意 时段 项 目的 综合 成 本 及 结构 分布；
n “实际 发生成 本” 指 的 是项 目 当前 已审 定 的 工 程量 ，与“ 动态 成
本 ”对 比可反 映出 项 目 整体 进 度；
n “实付 成本” 指的 是 实 际已 支 付的 款项 ， 与 “ 实际 发生成 本” 对
比 反映 出款项 的支 付 进 度， 包 括应 付、 实 付 的 情况 。
n 建立成 本 分析 预警 机制
n 建立成 本分析 预警 制 度
n 建立成 本台帐
n 充分借 助 信息 化手 段
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理 念 与方 法
动 态成 本相关 报 表的例 子
n 《目标 成本控 制责 任 书 》
n 《成本 费用计 划表 》
n 《月成 本费用 报表 》
n 《成本 费用记 录台 帐 》
n 《项目 动态成 本记 录 表 》
n 《成本 预警通 知书 》
n 《目标 成本调 整申 报 表 》
n 《工程 总进度 计划 表 》
n 《工程 进度月 报表 》
n 《工程 进度与 付款 台 帐 》
n 《分部 分项工 程量 明 细 台帐 》
n 《分部 分项工 程造 价 分 析台 帐》
n 《甲
房地产企业全过程成本管理(2018-11-26读).pdf
