土地储备开发项目成本审核工作20180913.pdf

土地储备开发项目成本预审工作北京市土地整理储备中心 2017 年 9 月内容提纲成本预审工作背景与目的成本预审范围、条件与程序成本预审具体审核要点成本预审会的组织及要求一、成本预审工作背景与目的 ? 文件规定： 1. 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔 2005 〕540 号）：国土、发展、财政、审计部门应加强对土地储备机构的成本监督和管理，严格审核土地储备开发成本，确保土地储备开发资金安全。 2. 《关于进一步完善招标拍卖挂牌出让地价审核工作有关问题的请示》（京国土储〔 2012 〕594 号）：一级开发及收储项目提交地价专家会审核前，由市国土局按照相关程序牵头组织相关部门进行成本预审。 ? 土地开发成本预审过程性指导：合理控制开发成本，规范储备开发工作二、成本预审范围、条件与程序成本预审项目范围 ? 项目类型： ? 供应方式：公开交易（协议、划拨类不再提请成本预审会审议）项目类型牵头审核部门一级开发、收储、企业利用自有用地建政策性住房（ 45/55 、自住房）项目市规土委危改、文保、棚户区改造项目市住建委规划为经营性建设用地的“城中村”项目市财政局需要市级地价会审议的工业用地前期开发项目（城六区的全部工业用地前期开发项目和郊区县工业用地前期开发项目中的经营性用地）区政府和北京经济技术开发区管委会二、成本预审范围、条件与程序成本预审条件一般情况： ? 基本完成征地、拆迁工作 ? 具备稳定的控规 ? 有明确的入市交易时间安排往期重审： ? 详审：分期供地项目已发生费用超 90% 或供地超 70% ? 成本变化：仅增加财务费用的除外二、成本预审范围、条件与程序地价会流程市政府审批竣工决算市中心部门审核市中心成本初审会成本预审会开发主体自审审计机构审核区政府审核成本预审阶段地价审核阶段成本终审阶段二、成本预审范围、条件与程序开发主体自审 ? 由项目开发主体开展项目成本自审自查工作； ? 已发生的费用需提供相关费用依据，对未发生的费用需提供相关测算标准； ? 项目开发主体需对提供的成本资料及所对应的工作内容、数量的真实性负责。二、成本预审范围、条件与程序审计机构审核 ? 成本审计工作应在项目实施过程中跟踪开展。原则上应由政府所属相关部门（区审计局、财政局、国土局等）作为委托人，被审计单位不可单独作为委托人委托审计机构。 ? 审计机构应该对项目成本的真实、合规和合法性进行审计，并出具审计意见。 ? 审计成果须经审计委托方、被审计方、审计机构三方出具书面认定意见。二、成本预审范围、条件与程序区政府审核 ? 区政府负责组织相关职能部门对本辖区土地储备开发项目进行审核。 ? 区政府审核通过后，向市规土委出具成本认定的意见。二、成本预审范围、条件与程序市中心部门审核 ? 市中心项目部、储备部须对项目提交的上会材料进行审核，并就拟提请会议审议项目的成本科目构成、计取标准、依据、供地时序、分摊原则等内容进行审核。 ? 市中心财务部、开发部、市场部就财务费、审计费、利润或管理费、三定三限、委托入市交易服务费等内容进行审核。二、成本预审范围、条件与程序市中心成本初审 ? 市中心组织召开成本初审会，各区国土局、实施单位，审计、评估单位，市中心财务部、市场部、开发部、储备部、项目部及其他相关单位共同讨论审核，针对项目成本科目构成、计取标准、依据、供地时序、分摊原则等内容进行审核。 ? 成本初审会后提供区政府关于成本认定的函。二、成本预审范围、条件与程序成本预审会 ? 由市规土委会同市发展改革委、市财政局、市住房城乡建设委、市住保办及相关区政府等部门（涉及企业利用自有用地建设政策性住房的项目参会单位为项目原用地方、评估单位）召开土地储备开发项目成本预审会，对项目进行审议，形成会议纪要。三、成本预审具体审核要点包得住合标准有依据范围内成本预审原则三、成本预审具体审核要点审核依据：《北京市国土资源局北京市发展和改革委员会北京市财政局关于印发土地储备开发项目成本预审工作规则的通知》（京国土储 [2014]207 号）分摊方式： ? 平均分摊土地开发成本 ? 《市国土局市发展改革委市财政局关于土地储备开发项目中公共设施用地分摊成本有关问题的请示》（京国土储 [2016]82 号）划拨方式供地的公共服务设施：绿地、道路、水域沟渠、地面公交场站用地：不分摊其他：经营性用地平均开发成本的 10% 三、成本预审具体审核要点序号科目 1 前期费用 2 征地补偿及相关税费 3 拆迁补偿及相关费用 4 市政基础设施建设费用 5 其他费用 6 财务费用 7 利润或管理费 8 审计费 9 委托入市交易服务费 10 地价评估费 11 两税两费主要费用科目三、成本预审具体审核要点前期费用审核要点 ? 包括：实施方案编制费、项目建

查看更多收起部分