房地产开发项目成本估算及现金流测算_PDF密码解除.pdf

房地产开发项目 成本估算及现金 流测算 一、房地产开发的定义 二、房地产开发企业的分类 三、房地产企业的运作模式 四、房地产开发流程 五、认识房地产企业的报表 六、房地产开发项目成本估算 七、房地产开发项目现金流测算 八、房地产开发相关税务问题 一、房地产开发的定义 1 、 房地产开发的定义 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 建设 、房屋建设的行为 。 2 、 房地产开发贷款定义 房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房 、商业用房 等开发建设的项目贷款 ，包括住宅类和商业类开发贷款 。 在同一房地产项目中 ，既有住宅又有商业用房 ，以住宅面积占总计 容面积的比例作为判定标准 。如住宅面积 ≥ 70 % ， 则视为住宅类项目； 如住宅面积＜ 70 % ， 则视为商业类项目 。 二、房地产开发企业的分类 1 、按资质分类 按资质分类可分为一、二、三、四级资质，各级资质的划分条件如下： 序号 条件 一级 二级 三级 四级 ±? 1 注册资本 ≥ 5000 万元 ≥ 2000 万元 ≥ 800 万元 ≥ 100 万 元 / 2 从事房地产开发经营年限 ≥ 5 年 ≥ 3 年 ≥ 2 年 ≥ 1 年 / 3 房屋建筑累计竣工面积，或 累计完 成与此 相当的房地产开发投资额 E 3 年 ≥ 30 万㎡ 近 3 年 ≥ 15 万㎡ 近 3 年 ≥ 15 万㎡ / / 4 建筑工程质量合格率 连续 5 年达 100% E 4 3 年达 100% 连续 2 年达 100% 达 100% / 5 上一年房屋建筑施工面积，或完成 与此相当的房地产开发投资额 ≥ 15 万㎡ ≥ 10 万㎡ / / / 6 …… 我行准入条件为三级资质，房地产信托准入条件为二级资质。外商投资企 业可没有三级资质，但需报省行做资质准入。 二、房地产开发企业的 分类（续） 2 、按股东类型分类 ①内 资企业 ②外资企业 外商 投资设立房地产企业 ， 投资总额超过 1000 万美元 （ 含 1000 万 美元 ） 的 ， 注册资本金不得低于投资总额的 50 % 。 投资总额低于 1000 万美元的 ， 注册资本金仍按现行规定执行 。 外商 投资房地产企业注册资本金未全部缴付的 ， 未取得 《 国有土 地使用证 》 的 ， 或开发项目资本金未达到项目投资总额 35 % 的 ， 不得 办理境内 、 境外贷款 ， 外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇 。 三、房地产企业的运作 模式 资金流入 开发阶段 资金流出 自有资金 股东借款 银行借款 股东 借款 预售款 购房者首付款 银行按揭贷款 项目初期 支付土地款 项目建设期 支付建设成本 项目销售期 偿还银行借款 四、房地产开发流程 项目立项阶段 投资机会研究 申领项目选址意见书及项目立项批文 申请定点 申请购置土地、办理土地产权手续 申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件 编制规划设计总图 申领建设用地规划许可证 项目前期 准备阶段 选择勘察队伍和设计单位 申领建设工程规划许可证 和 施工许可证 申领房屋拆迁许可证 做好“七通一平”工作 选择承包单位 选择监理单位 项目建设 阶段 组织承包商进场 加强开发项目工程管理与控制 申领商品房预售许可证 项目的竣工验收 项目销售及 售后服务阶段 办理竣工后产权登记手续 申领商品房销售许可证 与物业公司签订物业委托管理合同 提交相关资料 与用户签订商品房销售合同或租赁合同 做好物业管理工作 四、房地产开发 流程（续） ※ 申领项目选址意见书及项目立项 批文 申领项目立项批文时 ，需向主管部门提交可行性 研究报告 、立项申请书 、资金来源说明 、房地产开发 物业类型说明等文件 。 可行性研究报告的报批工作是将可行性研究报告 上报至政府主管部门及贷款银行 ， 由其进行项目评估 和对可行性研究报告进行评价 。 项目评估的投资估算精度为 ± 10 % ， 可行性研究报 告的批准 ， 标志着项目立项阶段的完成 。 四、房地产开发 流程（续） ※ 申请购置土地 、 办理土地产权 手续 —— 国有土地使用权证 房地产开发用地是指进行基础设施和房屋建设的用地 。 房地产开发项目土地使用权的取得主要有 3 种方式 ， 即土地 使用权 出让 、 转让 和 行政划拨 。 房地产开发企业以出让或转让方式取得土地时 ， 必须到 相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续 ， 签订土地使 用权出让或转让合同 ， 并缴纳土地使用权出让金 。 四、房地产开发 流程（续） ※ 申请购置土地 、 办理土地产权 手续 —— 国有土地使用权 证 （ 续 ） 1 、 国有土地使用权出让 国有 土地使用权出让是 指国家以土地所有者的身份将土地使用权在 一定年限内让与土地使用者 ，并由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为 。 国有土地使用权出让不包括地下资源 、埋藏物和市政公共设施 。城 市规划区