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中海地产项目发展成本管理制度(试行)
1. 目的
1.1 构建中海地产项目发展成本管理 体系,实施全过程成本动态管
理,加强成本控制工作,积累经 验、持续改进,不断提高公司
的竞争能力。
2. 定义及适用范围
2.1 本制度定义的项目发展成本,指 公司房地产开发项目各环节所
有成本和税金的总和,包括:土地费用 、前期费用、建安费用、
其他直接费、销售费用、管理费 用、利息、税金等,以内部管
理口径为准,不涉及对外提供信 息,与会计核算口径不完全相
同。
2.2 适用于公司全额投资或控股项目 的内部成本管理,不属此范围
的项目,总部结合实际情况确定其具体管理办法。
3. 成本管理总体思路
3.1 以统一成本科目为前提,以全过 程成本管理为主线,以建安成
本动态监控为重点,以建立成本 经验数据库为支撑,以统一合
约安排模式及 ERP 项目管理为 手段,构建有效的成本管理体系,
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不断完善,持续改进。
4. 成本管理的做法及要求
4.1 组织架构
4.1.1 在总部成立项目成本管理工作小组, 小组成员由公司发展管理
委员会确定,由总部主管领导、 各相关部门负责人和各地区公
司财务负责人组成,负责统领地产业务线的项目成本管理工作,
并向公司发展管理委员会负责。
4.1.2 总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构, 具体负责
工作小组成员之间及工作小组与地区公 司之间的联络等工作。
4.1.3 总部各部门的职责分工:
投资管理部负责土地相关费用的管理, 包括地价、拆迁费、契税、
交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控, 负责审核监控项
目投资回报水平不低于可行性 研究阶段确立的标准。
规划设计中心负责勘察设计相关费用 的管理, 进行目标控制值
的审核和过程监控。同时,对影响建安 成本的主要设计指标(如钢筋
含量、混凝土含量等)的合理性和经济 性提出专业意见。
营销策划中心负责营销相关费用的管理, 进行目标控制值的审核
和过程监控。 财务资金部负责利息费用的管理, 进行目标控制值的审核和过程
监控。 发展管理部负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套
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工程等的管理,进行目标控制 值的审核和过程监控。
4.1.4 各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作, 并向总
部项目成本管理工作小组负责。
4.1.5 各地区公司应根据本公司架构和部门分工, 建立有效的部门成
本归口管理责任制,把目标成本分解落实到相应部门。
4.2 执行统一成本科目
4.2.1 总部发展管理部负责制定、颁布和管理《房地产开发项目成本
科目》 ,对科目名称、核算内容、使用要求等做出统一规定,并
根据实际需要进行不定期的调整与完善。
4.2.2 各地区公司在成本管理的全过程中应严格执行统一成本科目,
除非另有规定,不得自行增加或 删改。现行成本科目参见《中
海地产房地产开发项目成本科目(2005 年 11 月修订版) 》(附件
01) 。
4.3 实施全过程目标成本管理
4.3.1 在项目的可行性研究、 市场定位、规划设计、施工等各个阶段,
分别建立成本控制目标,实行 全过程目标成本管理。
4.3.2 对处在不同阶段的项目,地区公司应编制并上报成本、盈利测
算资料,经总部项目成本管理小 组审核,公司发展管理委员会
审批后,确定为下一阶段成本控制的目标值。
4.3.3 目标成本的确定原则
4.3.3.1 不同阶段目标成本的确定原则:应以达到规定的基准盈利
率为前提,以税前成本总额为核 定内容,原则上后一阶段的税
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前成本总额不得突破前一阶段的 总额。如果出现总建筑面积 5
%以上或分类物业建筑面积 10%以上的较大变化, 则设计费用、
建安费用等以建筑面积为计算依 据的成本项目,应按原来确定
的分类物业单位成本,相应调整 成本总额;如果原来没有同类
物业,或有同类物业但物业档次 发生较大改变的,应重新确定
单位成本,相应调整成本总额。
4.3.3.2 对于需要分期实施的大型项目,分期成本的确定原则为:
土地费用按照各期的可售面积比 例进行分摊;建安费用以各分
期内实际建造物业作为成本指标 核定范围,对于公共配套设施
的建安费用不考虑进行跨期分摊 ,但在进行盈利计算时可以按
照各期可售面积或建筑面积等作 为依据进行分摊;除土地费用
和建安费用外的其他成本项目, 属各期共同发生的费用,由地
区公司以合理和便于操作的原则 自行确定分摊基数(如可售面
积、建筑面积、土地面积、投资额或开发周期等) 。
4.3.3.3 利息费用的确定原则:不论资金来源的渠道,以项目净现
金流量(扣除利息费用本身)为计算依据,采用统一的利率(利
率由总部财务资金部确定) ,分季度计算至项目累计净现金流量
为零止的单利。
4.3.3.4 管理费用的确定原则:对于同时开发两个及两个以上项目
(含分期项目)的地区公司,管 理费用应在各项目之间合理分
配,分配的
中海地产项目发展成本管理办法.pdf