房地产成本管理分析.pdf

一 、 成本 管 理 的 实 践 二 、 房地产 成 本核算 三 、 房地产 成 本信 息化管 理 四 、 房 地产 成 本管 理的几个 观 点 1、 成本管 理 的重 要性 企 业 竞 争策 略： — — 成本领 导策 略 — — 产 品差 异化策 略 — —重 点集中 策 略 q 成 本管理 的目的 不仅在 于降低 成本， 更 重要 的 是 为了 建立和 保持企 业的长期 竞争优势 。 q 企 业必 须 探求提 高（或 不 损坏 ）其 竞 争地位 的 成 本 降低途径。 例 ：Del l； 沃尔玛；格兰仕 So ny； Pa n aso nic ； 2、 成本 的基 本认识 成本的定 义 几 个 基本成 本概 念 3、 房 地产成 本的特 性 q 成 本 构成 的 复 杂性 ；（ 由项目 特性决 定） q 成 本 计算的 多次性 ；（估 算、 预算、 结算 ） q 成 本个 性 较强 ， 不同 项 目 的成 本差 异 性 明显 ； q 房 地 产成 本 投入的 巨 额 性 ； q 成 本 核算 的难 度 较 大； q 成 本 发生 的 长 期性 ，资金 成 本是 影响 成 本 高低 的 重 要因 素 ； q 房 地 产使 用 寿命周 期 长 ， 质量 维 护、 物 业 管理 等 售 后成 本 是 成本 控制 不容 忽 视的重 要内容。 4、 房 地产成 本管理 的 常 见 问题 q 无 效 成 本时 常发 生； q 设 计 变 更引 发成本大 量 增加； q 存 在超 合同 付款； q 结 算成 本 不 准确 ； q 结 算 后 成本 的发 生 ； q 质 量 不 足成 本和质量 过 剩成本 同 时 存在 。 企 业成 本管理 方法的 发展 责 任 成本法 成 本 管理 的 方向 责 任成 本管 理 目标成 本管 理 作 业过 程管 理 成 本管 理软件 公 司总 经理层 控 制 系统 信息 系 统 组织 系统 万 科 成 本管 理 模式基 本 构 架 ： 领导 机构 管 理 工 具 管 理 制度 成 本、 工程文 件 责 任 成本 体 系通 过 确定 责 任 主 体 和 评价 部门， 通过 技 术经 济 指标 的 目标 设 定、 执行和 考 核 ， 来 保 证 整 体 成本 的 合理性 和先 进性。 责 任成本 管理体 系要素 ： （ 1） 责 任范 围 ； （ 2） 责 任人 （ 3） 评 价标 准； （ 4） 评 价人 责 任 成 本 体系 建 立 目的 ： 令 全员 实施 自觉 的 成 本 管理 行为 1 ) 责 任 成本管 理 项 目经 理部： 工程 进 度、质量； 工 程管 理 部： 供 应商管理与技 术方案； 规 划设 计部 ： 设 计图纸 合 理的 架构 分工—— 责 任 成本 前提 成 本 管 理部 ： 工作 性 质 ： 财 权 的 控制活 动多 过 业务 活 动； 制 造成 本范畴 而 非 建 安 成本 ； 组 织 型成本管理而非 审价 算帐型 主 要内 容（ 1） ——要 素概 括 责 任主体 配合部门 评价部门 项 目发展部 财务部 1、 建造内 容、建筑 形 式合理化 设 计部 销售部 成本部 2、 结构指 标合理化 及 施工图质量 设 计部\工 程部 成本部 3、 获取竞 争性的合 理 低价 工 程部\成 本部 项目经理部 招标领导小组 4、 现场成 本管理、 施 工质量与效率 项 目经理部 工程部 工程部 销 售部 财务部 各 职能部门 财务部 管 理费用 责 任 目 标 责 任范围 土 地、报批报建费 建 造成本 销 售费用 主 要内 容（ 2） ——反 馈指标 项 目 反馈指标 项目 反馈指标 每 平米地价 报建费用节减率 土 地获得时间 每平米设计费 每 平米三通费用 每 平米临时设施费 规 划设计 规划设计周期 每平米管理费 每 平米钢筋含量 每平米营销费 每 平米含砼量 人均行政费用 招 标比率 每平米管理费用 最 低价定标比率 人均销售收入 甲 定材料占造价比率 每平米销售费用 统 购材料购买率 每平米广告费用 设 计变更 变更比率 人均销售员面积 工 程签证 签证比率 税金 实际交纳税率 工 程结算 结算错漏率 物业经营损益 物业实际盈亏额 主 体建造成本 社 区建造成本 招 标及签约 结 构安装设计 土 地获得成本 材 料采购 开 发前期准备费 开 发间接费 管 理费用 销 售费用 实 施要 点 牵 头 组 织 讨 论 形 成 普 及 执 行 实 现 制 定 定 期考 核 公 布 管 理 原则： 体现目 标 成本 的 先 进 性 目 标 成本 的 严肃 性(纳 入绩 效考 核) 目 标 成 本 ： 目标 成 本是 企 业预 先 确 定的 、 在一 定时 期 内 和 经 过努 力 所要 实 现的 成本 目标； 是项 目成 本 的 控 制线 。 动 态成 本 ：是项 目实 施 过程 中 各个 时 期体 现 的 预期 成本 结 果 。 基 本 概念： 管 理 工 具： 动 态成 本 反 映 系 统 平台 成 本 指标 数 据 库 2 ) 目 标 成本 管理 实 施过 程 目 标 成 本形 成 动 态 成本 控 制 3 ) 作 业 过程 管理 项 目 发 展 施 工 规