房 企 控好 这 8个 阶 段成 本， 赚钱 妥妥 的
未 来 一段时间，价 格竞争 将成为市场最重要的因素，低 成本的公司将成为未来的
胜 者 ！成 本 控制不仅仅是成本部的事情，自 上而下都应有强烈的成本意识，Z企
认 为 ，成 本 管理不是单一的价格对比，从 不同角度，成 本管理的侧重点均有不同。
项
目 运营评价角度
一
投资 决策 阶段 （拿 地阶 段）
进入 白银时代，标 杆房企 对拿地的 态度普遍谨慎，宁 可不拿地，绝 不拿错了，因
为 前 期拿错地造成的损 失是
最 致 命的。而土地获取 成本优势是项目成功之本。
二前 期 定位 阶段
定位 非常关键，不要为 了立项而立项，应建立在认真、客观 的调研和分析之上，
选 择 有优势的项目。主 要关注以下几个方面：
1 、 寻 找符 合项目 特性 的目标 客户
2 、 寻 求符 合客户 需求 的产品
土 地 属性、开发策略(品 牌型、利润型或现金流型)等 。
3 、 挖 掘项 目开发 最大 价值
广 州 增城案例：不同开 发强度实现价值不同
备 注 ：别墅售价 9000 ~11500， 高层 5000 元 /m2 。
苏 州 青剑湖案例：同等 开发强度下，不同产品的组合价值不 同
东 莞 御园案例：同等开 发强度下同样产品，通过提升产品舒 适度提升价值
C . 东 莞御园项目方案比 较
在 这 个阶段要强调一方 面是营销、设 计、成 本的密切配合；另 一方 面是多方案价
值 分 析。
三 设计 阶段
1、 关 注要 点
( 1 )设 计单位
(2 )目 标成本
① 建造标准
①建 造标准-成 本测算 的基础
( 4 ) 可售率
可 售 率=可 售面积÷建 造面积。
可 售 率低说明赠送率高 。赠送面积是需要消耗成本的，应体 现更高的销售单价。
但 是 否赠送，应 取决于价 值分析。例 如珠海中信红树湾项目小比例别墅采用高赠
送 ， 垫定价格标杆，根 据比价原则，有利后期大比例的高层 可得到更高售价。
案
例 ：龙湖有成熟产品 库，要求项目 90%采 用标准化产品， 10%自 行创新。
( 6 ) 精装修
精 装 修产值远超土建， 其档次定位对成本影响很大：
精 装 修关注点主要包括 品牌档次与定位售价匹配；调查客户 敏感点；用材选择；
装 修 材料采购方式。
2 、 总 图阶 段
( 1 ) 根据项目定位，确 定产品组合及平面布置
( 2 ) 合适的配套：会所 、架空层、教育设施、车位配比
( 3 ) 竖向标高与土方平 衡
(
4 ) 其他
3 、 方案阶段
( 1 ) 层高
(2 ) 柱位
影 响 户内的感官和舒适 性以及结构成本
( 3 ) 开窗
窗 墙 比、表面处理方式 、窗配件
( 4 ) 园林软硬景比例
龙 湖 硬景占 20%-25%， 软 景占 75% -80%； 硬 景包括水景、人 行道，不 含车行道路。
( 5 ) 外墙材料—外墙材 料选用对项目造价影响很大
(
6 ) 线条及构架
某 项 目外檐线条为了追 求艺术效果，设计了大量的线条点缀 ，线条大致 90 元 /
延 米 ，致使外檐平米造 价增加 5%。 外立面不宜过分夸张，需 要设计人员把握好
尺 度 。
( 7 ) 转换层
3、 初 步设 计阶段
( 1 ) 限额设计：含钢量 、含砼量……
以 下 摘自中信某项目设 计合同：
每 超 出 1kg， 每平方罚 款 1元 ；每节约 1kg， 每平方奖励 0.5 元 。
以 下 为该项目设计成果 实际钢筋含量值：
( 2 ) 构造做法
案 例 ：上海外墙保温工 程成本优化
(
3 )材 料设备选型
4、 施 工图 阶段
( 1 ) 专业的交叉审核
每 个 专业从自己专业的 角度看都是没有问题的，但 是专业交叉或者审图以后就会
发 现 其中的问题，造成 施工阶段变更引起成本增加。
( 2 ) 施工可实现性、成 本经济性、营销配合度的审核
例 如 ：后浇带设置与展 示区的配合
四
招标 采购 阶段 成本 关注 重点
1、 供 应商
2、 供 应商 库
（ 1） 建立与优秀供应 商的合作，提高工程质量
（ 2） 省去子公司对关 键供应商考察工作，提高工作效率
（ 3） 建立双方互信， 降低采购成本
（ 4） 实现供应商的动 态管理，优胜劣汰
（ 5） 实现优秀供应商 资源共享
3 、 战 略采 购(万 科 名单 )
4、 战 略采 购
5、 包 干及 计价方 式
6、 总 分包 范围
中 信 现状：项 目总分包范 围各不相同，一 个项目合同份数从 50 份 到 200 份 不等。
总 包 范围太宽，不 利于成本控制；总 包范围太窄，分 包太多，虽 然工程成本降低，
但 管 理成本增加，同时 影响工期。
6 、 标 段划 分
既 要 考虑竞争性，也要 考虑规模效益、场地大小。
7 、 招 标限 价
采 用 定额价+市 场下浮 率方式计量，并与分解后的目标成本 进行比较。
8 、 评 标办 法
非 技 术复杂工程，不建 议采用综合评标法。
1 亿 元工程评标价高 1%扣 1分 ，技术标 20 分 经济标 80 分 为 例：
五
施工 阶段 成本 关注 重点
1、 施 工组 织设计
（ 1） 脚手架是否挑空 与看楼通道配合
（ 2） 塔吊数量及位置 对工期影响
2、 专 业施 工方案
（ 1） 边坡支护方案
（ 2） 自然放坡＜土钉 墙喷锚＜钻孔灌注桩护坡
（ 3） 桩基施打方案
3 、 现 场签 证管理
（ 1） 量价分离，随做 随签，月清月结
（ 2） 明确签证发生原 因及责任
4 、 材 料样 品认证 制度 和现场 封样制 度
5 、
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