工程成本控制精细化管理.pdf

1 1 房地产开发房地产开发 工程成本控制精细化管理工程成本控制精细化管理 孙跃 浙江房地产人才培训网首席讲师 钱塘房产集团副总 资深房地产工程管理专家 浙江房地产人才培训网 浙江房地产人才培训网 2 2 第一章房地产开发工程成本管理任务、管理第一章房地产开发工程成本管理任务、管理 理念和组织分工理念和组织分工 ? ? 11 、新形势下房地产开发工程成本管理的、新形势下房地产开发工程成本管理的 新任务。新任务。 ? ? 22 、工程成本管理中的管理理念介绍。、工程成本管理中的管理理念介绍。 ? ? 33 、正确理解、正确理解 “ “ 省钱 省钱 ” ” 和 和 “ “ 花钱 花钱 ” ” ? ? 44 、合理的工程成本控制的组织分工、合理的工程成本控制的组织分工 浙江房地产人才培训网 浙江房地产人才培训网 3 3 新形势下房地产开发工程成本管理的新任务新形势下房地产开发工程成本管理的新任务 ? ? 随着国家宏观调控的力度不断加大 随着国家宏观调控的力度不断加大 , ,尤其在房地产领域尤其在房地产领域 , , “ “ 国六条 国六条 ” ” 的出 的出 现，造成房地产市场已从 现，造成房地产市场已从 “ “ 买方市场 买方市场 ” ” 向 向 “ “ 卖方市场的转变 卖方市场的转变 ” ” 。房地产市 。房地产市 场整个形式不容乐观，由于竞争的加剧，使房地产市场由过去的低 场整个形式不容乐观，由于竞争的加剧，使房地产市场由过去的低 投入高产出向高成本低收益的方向发展。例如，我公司在 投入高产出向高成本低收益的方向发展。例如，我公司在 2000 2000 年开 年开 发的某住宅项目，当时工程建设成本为 发的某住宅项目，当时工程建设成本为 1500 1500 元 元 / / 平方米，土地成本为 平方米，土地成本为 350 350 元 元 / / 平方米（销售面积），楼盘住宅均价为 平方米（销售面积），楼盘住宅均价为 3500 3500 元 元 / / 平方米，商品 平方米，商品 均价为 均价为 8000 8000 元 元 / / 平方米，该项目开发一年后即全部销售完，两年后交 平方米，该项目开发一年后即全部销售完，两年后交 付使用，利润在 付使用，利润在 7000 7000 万元以上；而我公司在杭州 万元以上；而我公司在杭州 2006 2006 年开发某住宅 年开发某住宅 项目，经过测算土地成本为 项目，经过测算土地成本为 5000 5000 元 元 / / 平方米，工程建设成本为 平方米，工程建设成本为 3300 3300 平方米，开盘价为 平方米，开盘价为 9000 9000 元 元 / / 平方米，利润较低。 平方米，利润较低。 ? ? 为此，由于形势发生了变化，原先不太计较的工程建设成本变成了 为此，由于形势发生了变化，原先不太计较的工程建设成本变成了 关注的重点，如何保证销售品质的前提下控制建设成本，如何在限 关注的重点，如何保证销售品质的前提下控制建设成本，如何在限 定建设成本下降低成本、挖掘效益是我们开发商管理部门面对的新 定建设成本下降低成本、挖掘效益是我们开发商管理部门面对的新 问题。 问题。 浙江房地产人才培训网 浙江房地产人才培训网 4 4 浙江房地产人才培训网 浙江房地产人才培训网 5 5 工程成本管理中的管理新理念介绍工程成本管理中的管理新理念介绍 ? ? 传统的工程管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据 传统的工程管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据 最低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的 最低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的 成本管理方法存在：（ 成本管理方法存在：（ 1 1 ）被动式控制成本（）被动式控制成本（ 2 2 ）采取过程或事后 ）采取过程或事后 控制成本方法（ 控制成本方法（ 3 3 ）没有系统对成本进行控制。造成的结果是 ）没有系统对成本进行控制。造成的结果是 “ “ 结 结 算超预算、预算超概算、概算超估算 算超预算、预算超概算、概算超估算 ” ” 的现象比较普遍，上述管理 的现象比较普遍，上述管理 的误差往往在 的误差往往在 20% 20% 以上。 以上。 ? ? 新的工程成本管理的理念为：工程成本管理是一项科学系统管理 新的工程成本管理的理念为：工程成本管理是一项科学系统管理 工程，采用 工程，采用 “ “ 全过程 全过程 ” ” 成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建 成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建 设各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行 设各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行 各环节做重点控制，并贯彻 各环节做重点控制，并贯彻 “ “ 精细化 精细化 ” ” 管理的理念，采纳有效实现 管理的理念，采纳有效实现 “ “ 防三超 防三超 ” ” 现象，并为项目建设争取更大的效益。新的管理理念体 现象，并为项目建设争取更大的效益。新的管理理念体 现了 现了 “ “ 系统控制 系统控制 ” ” 、 、 “ “ 全过程控制 全过程控制 ” ” 、 、 “ “ 预防控制为主 预防控制为主 ” ” 及 及 “ “ 精细化 精细化 ” ” 管理 管理 的特点。 的特点。 浙江房地产人才培训网 浙江房地产人才培训网 6 6 正确理解正确理解 “ “ 省钱 省