混合用地规划管控的制度创新——基于厦门自由贸易试验区的案例（论文）.pdf

混合用地规划管控的制度创新 — — 基于厦门自由贸易试验区的案例 INSTITUTIONAL INNOVATION OF MIXED LAND USE PLANNING AND CONTROL：A CASE STUDY OF FREE TRADE ZONE IN XlAMEN 李晓刚 LI Xiaogang 混合用地的规划管控与用地管理成为许多城市在规划实施中面临的难题。混合用地．也称综合用地．是指一宗地具有两类或两类以上的土地用途．包括土地用途的混合、建筑功能的混合等．有利于集约、弹性、高效利用土地，符合市场经济导向的土地资源供给侧改革方向。我国现行土地用途管制的制度设计对于混合用地的规划实施存在着较大的制约：规划编制中依据的城市用地分类与规划建设用地标准难以实现项目功能的弹性调整土地用途变更的审批程序冗繁混合用地在进行权属登记时存在困难。本案例简述厦门自由贸易试验区在规划、国土管理机制方面进行的制度创新，其目标是促进经济活力挖掘土地利用潜力、提高土地利用效率．增加规划变更的灵活性，在发展实践中具有一定积极意义。 1 案例分析 1．1 基本情况厦门自由贸易试验区面积为43．78kin ．其中已使用土地面积约为24．61km ．可开发用地面积为1 2 47kin ．而在可开发用地内，已批工业仓储项目用地占比达到7O％以上。根据已批准的 <中国 (福建)自由贸易试验区厦门片区实施方案>，为适应经济发展、产业转型及市场环境的需要．自由贸易试验区大量已批工业仓储用地的建设单位均存在土地用途及建筑功能变更的合理需求。如果采用传统的用地收储后重新挂牌出让的供地方式不但交易成本高．持续时间长而且可能在供地几年后建设单位又面临着产业转型升级、空间优化的需求．届时将会造成土地的低效利用．甚至是闲置浪费。 201 6年，厦门自由贸易试验区管理机构在片区内的控制性详细规划方案中引入了混合用地的概念，并且出台了混合用地规划与土地管理的政策文件，赋予混合用地新的含义，明确在混合用地使用过程中，建设单位可以将建筑功能根据市场情况和产业引导方向灵活变更使用，以提升行政审批效率．促进建设单位产业升级的积极性。混合用地的规划方案及管理制度．受到市场及建设单位的广泛认可目前正在为保障制度的顺利实施开展衔接配套工作。 1．2 实施困局厦门自由贸易试验区提出的混合用地．实际上属于为适应市场需要新创的一种土地利用方式．因为传统的规划及土地管理方法已难以适应目前的发展需要．在政策机制方面也遇到瓶颈。 1．2．1 用地标准僵化我国现行城市用地分类与规划建设用地标准中将城市建设用地分为8大类、35中类、424＼类，分类越细其应变能力越弱．不利于用地混合利用。虽然为了应对规划用地性质与建设项目的使用需求之间存在滞后性的问题，新版国标增加了土地使用兼容性规定表．但在用地性质确定后．土地使用基本只能在同类别用地内进行兼容．事实上是一种微调，无法实现具体地块在用地性质上进行弹性调整。 1．2．2 审批程序繁冗按照现有的法律法规及规定，需经规划、国土等相关管理部门批准后方可办理土地用途及建筑功能变更；由于没有统一的协同机制，即使土地用途变更符合规定，还需征询各相关部门意见后才可批准。面对冗繁的审批流程以及不确定性，土地使用者往往望而却步．因此放弃土地用途及建筑功能变更。 1．2．3 土地权属登记困难按照我国现有的土地权属登记相关规定权属登记证书中的土地用途按照 <土地利用现状分类>中的用地分类标准记载。由于土地利用现状分类中并无混合用地的地类．因此在权属登记过程中也将遭遇困难。 l11 础J料 l最 I翌藩l 浴I I 孵1 融J I 壁1 l 垒l I 【文章编号】1 002—1 329 (201 7)07-0111-03 【中图分类号l TU984．11 3 【文献标识码】B [doll 10．11819／cpr201 70717a 【作者简介】李晓刚 (1 972-)，男，硕士．厦门市城市规划设计研究院高级工程师。【修改日期】201 7-06-30 Planning Implementation Cases 2 破题思路混合用地作为目前仍在探索的土地利用方式，不仅与现有法律政策存在不一致，而且实施过程缺乏先例。要推动混合用地的规划实施．必须改变传统的规划编制和管理方式，承认混合用地作为一种新型综合用地．允许建筑功能根据市场需要变更。同时设置 “负面清单”加以把控。 2．1 规划编制设置项目 “清单规划编制中，结合区域发展总体设想和功能分区，参考市场导向和功能导向，列出地块主导功能和鼓励兼容的功能，明确地块建设项目的建议清单”，目的是对业态给予良性引导。考表1 闽台中心渔港组团混合用地土地用途和建筑功能兼容引导 Tab．1 Compatible gu

查看更多收起部分