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整村统筹土地整备与规划实施机制--以深圳沙湖社区为例(论文).pdf

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Planning Implementation Cases 整 村 统 筹 土 地 整 备 与 规 划 实 施 机 制 — — 以 深 圳 沙 湖 社 区 为 例 W HOLE—VILLAGE COORDlNATED LAND PREPAREDNESS AND PLANNING IMPLEMEN1_ATION MECHANlSM:WITH SHAHU COMMUNITY 0F SHENZHEN AS AN EXAMPLE 戴 小 平 程 家 昌 孙 志龙 DAI Xiaoping;CHENG Jiachang;SUN Zhilong 蒌}{ 的具体做法。 【文章编号】1002—1 329 统征、转地模式进行反思和不断学习考察 探 【中图分类号】F293 2;TU984 筹 土地整备工作组织方案》 ,确立了以政府 I文献标识码】B 为 主导 ,社区为主体 居 民参 与的 “整村统 【do|】10 11819/cpr20170718a 筹 土地整备新模式 新思路 即 :以遏制违 J 繇',-T---(1 97 土事务中心主任、高级-1- 合备方资源,凝结发展共识 .调动社区居民自 士,深圳市坪山区规划国 方签订框架协议 . 项目正式进入实施阶段。 孙志龙(1 985一) 男.硕 1 案例 介绍 总面积约7 1km ,常住人口约2 26万人。社区经 济收入主要来源于厂房配套出租 .属于典型的物 业经济.缺乏自有实业 ,抗风险能力差。历史上 形成的城市化未补偿问题、非农建设用地问题和 规划实施问题.迫使社区积极主动思考未来的发 展方向及发展手段(图1)。 1.2 实施过程 沙湖社区整村统筹土地整备的主要思路为 : 核算政府和社区总体利益 :通过规划手段,统筹 平衡各方利益 ,实现各方利益共享 利用政策手 段.通过创新土地管理制度 。理顺各方职责和义 务(图2)。 1.2.1 项 目启动 为解决社区发展及重大项目落地问题,201 1 年沙湖社区正式启动申报整村统筹土地整备试点 项目。在被列入试点社区后,沙湖社 区开始启动 项目的前期调研 ,包括建筑物测绘、经济测算和 方案编制工作。 1.2.2 方案形成 2O1 3年 项 目实施方案形成 ,并在201 4年 完成方案的前期测算,确定社 区留用地规模为 60h , 规划建筑量1 5O万rn_.补偿资金1 5亿元。 方案预计可保障社区增值1O O3亿元的同时 ,保 障政府的公建配套用地。201 5年 .市政府常务会 议原则同意沙湖社区整村统筹土地整备试点方案 及相关利益补偿方案。 1.2.3 规划指标确定 根据上层次规划的要求 ,结合社 区的发展 诉求 沙湖社区留用地主导功能是居住和商业服 务,其中.居住主导功能用地为5O 51hrn1.商业 服务主导功能用地为6 6Ohm 社区留用地上的 建筑总量为220万m ,其中居住建筑1 5O万n1_.商 业服务建筑70万n1_,平均容积率3.85(图3)。 根据建立的 土地 规划、资金”互动实施 机制,以保持总量平衡为前提,通过适当调整 , 最终确定留用土地为57h .规划建筑量220万 n11 . 补偿资金1 4亿元。201 5年6月 .沙湖社区整 村统筹土地整备单元规划编制完成。 1.2.4 协议签订 为理清各方责任 限定备方权利.以坪山新 区土地整备局、坪山街道办事处 、沙湖社区和市 规土委坪山新区管理局四方为主体,拟定了框架 协议。框架协议明确了项目分三期实施.在每一 期的计划中制定了土地、资金和规划指标的平衡 机制。201 5年11月框架协议签订.标志着试点项 目正式进入实施阶段。 1.2.5 项目实施 风险把控、相互制衡是项目顺利实施的重要 保障 ,整村统筹土地整备按照 优先考虑政府迫 切需解决的产业项目、公共配套设施用地问题. 政府收回土地与社区留用地出让相匹配.政府补 偿资金与收回土地相匹配”的原则.既保证了留 用地的滚动开发.又保证了项目风险可控和规划 实施的顺利开展。201 6年.沙湖社区已完成部分 政府收回地块的土地移交工作。 1.3 预期效果 整村统筹土地整备模式已从理论探索走向实 践操作。整备后.社区的建筑物形态 公建配套 设施、生活环境等都得到有效改善。 第一 经济效益。政府的投入主要为补偿资 金14.61亿元.收益主要包括留用地地价 收回的 经营性用地 公建配套用地 山林地和税收等 , 其中.留用地地价及经营性用地收益预计为32 67 亿元,如此增值收益预计至少可达18 06亿元。 第二,空间效益。通过此次整备.政府可收 回土地约31 3 59hn11.其中建设用地81 97hn11 收回的国有用地在空间上相对完整;整备还可对 社区57hm 的经营性用地在空间上进行腾挪 、整 合.实现社区土地相对集中(图4)。 第三,社会效益。政府收回的用地 为坪盐 通道、南坪三期道路的建设提供了空间.避免了 单宗土地确权补偿的复杂手续 解决了社区历史 遗留问题 为公共配套设施的落实提供了空间: 推动了社区城市化 .使社区居民能共享城市发展 红利 为全市及其他地区的土地二次开发、土地 确权积累了工作经验。 2 主要做法及经验 整村统筹土地整备是在农村城市化过程中. 整体考虑区域的发展,将现状与未来的发展路径 有
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