浅 谈 房地 产开 发项目 成本 管理 的
几 个 重点阶 段
目 录
一、 什么 是 管理
二、 房地 产 开发 项 目的 成本 管 理
三、 前期 开发成 本 及控 制 简述
四
、 设计 阶 段 对建 安成 本的管 控
五
、 招标 阶段 对建 安成 本 的管 控
一 、什么 是管 理
?管 理是指使 活动完成得更 有效的过程。这
里 的过程 表示 管理者发挥的 职能，概括地
称 为计 划、组织 、领导、 控 制。
? 效 率是管理 极其重要的组 成部分。管理还
必 须使活 动的 实现预定的目 标，即追求活
动 的效 果。
对 成 本的 基 本 认 识
集
团 性 地 产 公司 的 成 本 管理 体系
集
团 性 地产 公 司 的 成本 管理 思路
（ 一 ）
（二）
（ 三）
二
、房 地产开 发项目 的 成本 管 理
（1）
房 地产 的全成 本
概 念和 范围
（ 一） 对成本 的基本 认 识
（2）
房 地 产 成本
管 理 的 特点
（1） 房地产 项目 的 全成本 概念 和 范围
? 房 地产项 目的 成本可以理解 为以建造商品房
为 目的， 从购 买土地、前期 策划、设计、施
工 到竣工 入伙 为止的房地产 开发全过程所支
付 的相关 费用 的总和。
（1） 房地产 项目 的 全成本 概念 和 范围
? 项 目的开 发成 本基本可以分 为六 大 部分:
1 、 土 地成本；2、 工程成本 ；3、 营销成
本 ；4、 管理 成本；5、 财务成本。
? 工 程成本 是我 们在项目开发 过程中进行成
本 管理的 重点 。
（2） 房地产 项目 成 本管理 的特 点
1、 房地 产项目 的特 点
唯一性
2
、 房地 产项目 成本 的 特 点
个性大 于共性 还是 共性 大于 个 性 ？
影 响因 素有哪 些？
3
、 房地 产项目 成本 管 理 的特 点
大家思 考
（ 二） 集团性 地产公 司 的成 本 管 理 体系
1、 成本 管理 架构
2、 成本 管理 制度
1、 成 本管理 架构
在总部 成立 项目成本
管 理 工作 小组
总
部发 展 管理 部为 项 目
成 本管 理 日常 工作 机 构
总部各 部 门的 职责 分 工
建
立总部
组 织架构
财 务资 金部
投 资管理 部
规划 设计中 心
发展管 理部
营
销 策 划 中 心
1
、 成 本 管理 架构 (中 海)
2 019-8 -2 2 万
达组织机构
副总 裁 副
总裁
商
业
规
划
研
究
院
发
展
部 商 务部 办
公室
人
力资源部 信
息工程部 企
业
文
化
部
各
地
项
目
公
司 各
地
商
业
管
理
公
司
各
地
影
城
各
地
百
货
公
司
董 事 会
董事 长
总
裁
副总裁 副
总裁
影
视投资公司 成
本控制部 项
目
管
理
中
心 商
业
管
理
公
司
审
计
部
电
影
院
线
公
司 酒
店
建
设
公
司 投 资证券部 华
夏时报传媒公
司 万
千
百
货
公
司
各
地
产
物
业
公
司
各
地
酒
店
股 东 大会
监事会
董事会秘书
财
务部
各公司财务部
商
业地产研究部
法
律
事
务
部
安 全监督及客户服务
部
各
公司成本部
1
、 成 本管理 架构 (万 达)
万 达 成 本控制部
成 本目标 组
招 标合 约 组 过
程 控 制组
集 中 采购 组
指
导 检查组
1
、 成 本管理 架构 (万 达)
1、 成 本 管理 架构
部 门 工 作 职 责
投
资管 理部 负
责土地相关费用的 管理，包括地价、拆迁费、
契 税、交易手续费等 费用的目标控制值的审核和
过 程监控，负责审核 监控项目投资回报水平不低
于 可行性研究阶段确 立的标准。
规 划设 计中心 负
责勘察设计相关费 用的管理，进行目标控制值
的 审核和过程监控。 同时，对影响建安成本的主
要 设计指标（如钢筋 含量、混凝土含量等）的合
理 性和经济性提出专 业意见。
营 销策 划中心 负
责营销相关费用的 管理，进行目标控制值的审
核 和过程监控。
财 务资 金部 负
责利息费用的管理 ，进行目标控制值的审核和
过 程监控。
发 展管 理部 负
责总成本、建安费 用与主要经济技术指标、大
配 套工程等的管理， 进行目标控制值的审核和过
程 监控。
1、 成 本管理 架构 （ 中海）
财务负责人 统领 本公 司的成本 管 理工 作
各
地区 公 司应 根据本 公司 架 构 和部 门
分 工， 建 立有 效的部 门成 本 归 口管 理
责 任制 ， 把目 标成本 分解 落 实 到相 应
部 门。
执行 统 一成 本科 目
建
立地区
公 司组织
架 构
1、 成 本管理 架构 （ 万达）
成本负责人 统领 本公 司的成本 管 理工 作
各
城市 公 司应 根据本 公司 架 构 和部 门
分 工， 建 立有 效的部 门成 本 归 口管 理
责 任制 ， 把目 标成本 分解 落 实 到相 应
部 门。
执行统 一 成本 管理 制 度
建
立城市
公 司组织
架 构
2、 成 本管理 制度
1、 中海 的成本 管理制度
2、 万达 的成本 管理制度
万 达材 料\万 达成 本管理制度-文 字稿.d oc
中 海 材料\合 约 管理\地 区公司工程合约 管理
制度 （定稿）
万
达材 料\成 本审 批权限和时限.x ls
万 达材 料\成 本管 理操作手册.d oc
（ 三） 集团性 地产公 司 的成 本 管 理 思路
1、 全过 程成 本管理
2、 动态 成本 管理
1、 全 过 程目 标成 本 管 理（ 中
中海_房地产开发项目成本控制的几个重点阶段_86PPT.pdf
