干货 跟中海、绿城学精装成本，利能到100%20170912.pdf

跟中海、绿城学精装修成本管控，你家项目精装毛利能到 100% ！ 目前，精装修已经成为趋势了，房企之间的差距也已经越拉越大，万科、金地的精装修已经 成为产品重要的溢价点。中小房企要应对 “ 赢家通吃 ” 的局面，难度还是很大的。 艾佳生活 CEO 潘定国告诉明源君， 同样是做精装修，大型房企能用装修来赚钱，精装单项 毛利可以达到 50 - 100% ，但是对于中小房企而言，基本是不赚钱的。 赚钱的逻辑再简单不过，开源节流，增溢价、降成本。从溢价层面来说，精装修的价格目前 基本上跟房价挂钩，单独实现溢价的难度是比较高的，所以控成本就成了扩大利润空间的关 键点。 其实精装修的成本主要就分为三块： 一是材料成本，选什么材料性价比高，相同档次的材料哪一种效果更好，更能溢价； 二是施 工成本，施工工艺当中各个材料的用量，同样的材料，用得少当然成本就更低。三是维护成 本，也就是交付后质量问题用来维修和维护的成本。 而中小房企之所以不赚钱，就是因为在这三个方面的成本都很高。要想提升精装修的盈利能 力，有效的进行 成本的管控，找到降低三大成本的管理抓手，是首先需要解决的问题 …… 中小房企做精装修成本很高 关键在于标准化 程度不高 对于 中小房企来说，既没有规模优势，又缺乏精装修经验，三大成本往往都高居不下。 实际上， 三大成本相互之间呈现的并不是叠加效果，而是乘数效果 。例如，材料单价和施工 成本同时上升 15% ，总成本的增加不是 30% ，而是 32.25% 。 三个因素的乘数效应，带来 的总成本增长是很吓人的。 1 、材料成本，没有标准化优势和规模优势 材料成本其实是分成两个部分的，一是材料的选择，二是材料的议价能力。 两者的核心其实都是标准化，标准化是降低成本的铁律。 材料选择方面，中小房企一般来说都没有形成自己的材料库。 之前明源君接触过的一个小房企，全套精装修方案照搬万科，通过反复的考察，针对各个部 品都找到类似的材料，最终还原出来的效果却非常糟糕。原因就在于万科的装修标准，重要 的不在于每一个单一材料用什么，而在于背后的成本结构分配逻辑。不明白这个，抄是抄不 成一个万科的。 针对各种档次的装修标准，在主材选择上有哪些选项，根据项目定位应该选用哪些材料，各 种之间存在哪些差异，中小房企基本都没有一个标准化的数据库支持。 二是在议价能力方面，中小房企在招采方面也比较难形成规模优势 ，这个很简单，人家是批 发，你是零售，在拿货渠道上就输了。 很多大型企业现在都是做 “ 战略采购 ” ，在自己合作过的资源库里面，建立长期的合作关系和 信用评级。通过长期合作，一箭三雕。 第一，拿到战略合作的超级低价，降低材料成本；第 二，避免 “ 一锤子买卖 ” 会存在的那种质量问题，降低后期的维修成本；第三，不需要每次都 招标，提高运营效率，降低管理成本和运营成本。 中小房企没有大量项目开发的合作潜力，自然也就没有充分的议价条件。 2 、施工成本没有定额标准，通过工艺省成本能力有限 目前中小房企，没有形成施工的定额 标准，造成施工成本的管控没有抓手。也就是说，到底 各个材料需要使用多少比例，既能够满足营销的要求，实现溢价，又能够实现成本控制。 在施工工艺方面，能不能再确保质量的的同时把成本降下去，对于中小房企来说也是一个问 题。一种工艺只要省一点点就是一笔不小的节约，哪怕是一块预埋板的节约、 1mm 厚粘结 剂的节约等等。 如何把工艺优化到最佳，也需要大量的实践和总结，经验的缺乏直接导致成 本的上升 。 3 、维护成本高居不下，工程质量管控不过关 维护成本，也就是精装修的后期服务成本、使用成本和维修成本。交付之后，由于质量问 题， 返修带来的成本还是很高的。 某中型房企同行告诉明源君，他们的项目， 精装修的维护成本基本上都达到总成本的 10 - 20% ，而这一部分的维修成本对于开发商来说，就是好不容易赚到手的利润蒸发掉了 。 为控制材料成本，招采时采用最低价中标，材料品质不过关，造成后期损坏率高。以及施工 过程中，各施工方的交叉作业，场地交接标准的设计不够完备，都会造成后期维护成本的直 线上升。 爱空间创始人陈炜告诉明源君， 中小房企如果没有做过三个以上的精装项目，精装修面积不 达到 10 万㎡，基本都会存在这三个问题 。而要有效的进行精装修成本的管控，必须要找准 有效的抓手。 精装修成本管控要前置 主要抓手在设计 对于中小房企来说，最大的问题，其实是没有一整套的管控体系，还是基于单一岗位来 做成本和品质管控的 。 以中小房企的典型模式来看，营销部给的要求，成本部通不过，采购部要控制成本采用 最低价中标，产生后期维护成本高的风险。 不投入足够的精力在建立强大的核心设计团队上， 就没有办法成本管控前置。 设计阶段决定了成本的 70% ，一旦设计定了