房地产成本控制精细化管理研讨会讲义.pdf

房 地产成 本 控 制精 细 化管 理 研讨会 ? 工 程 目标 成 本的 制 定 、 支解 与 落 实 ? 工程 清 单招 标管理 ? 工程 成本 数 据库的 建 立 成 本管理 理念 成 本 管理的目 的（ WHY) 1， 房 地产公 司是 企 业 ，利 润 是企 业 用 永 恒目 标 2 ， 利润 与成 本 的 关系 收 入 一定 的 情况下， 成 本越低 ，利润 越大 3， 成本管 理的 目的 与企 业 的目标 是一 致 的 — 机 构 /团 队的目标 4 ， 成本 管理的 目 标 是保证 成本 的 支 出获 得 最 有 效的收 益 -- 提 升价 值 成 本 控制 不 等 于 省 钱, 花 得 多 会浪 费，花 得少也 会 有浪 费， 花 多花少不是 重点， 花 的有 效才是关键 提 升价值 的 五 种途径 价值工 程的基本公 式：V=F /C V -v alu e ,性 价比 F - fu n cti o n , 产 品 、功 能 /性 能 、服 务 、收益 C - c o s t, 费 用/ 成 本 ? C下 降， F上 升 ? C不 变 ，F上 升 ? C下 降，F不 变 ? C小 幅 上 升， F大 幅 上升 ? C大 幅下 降，F小 幅下 降 - - 具 体选 择哪种 途 径， 与 市场 环境 、 公司 经 营 理 念、 产品方针 有关 - - 价 值的 评 估： 有 显 性 的 ， 有 隐 性 的， 有 眼前 的 有 长远的 ， 需要综合平 衡 与决策 房 地产 项目成 本的构成（W HAT )— 全 成 本的概念 1 ， 成本 构成 ? 建 造成 本=前 期+建 安+室 外 及配套 ? 开 发成 本 =土 地 +建 造+开 发间接 ? 全 成本 （即 项 目发 展 成本 ） =开 发 成 本+ 期 间 费 （ 营 销和 管理 ） 2 ， 时 间 与空间 上的分布 时 间：建 设全 过 程 都在 发生 空 间： 公司 +现 场 ；实 体 + 费 用 成 本管 理的 出 发点（W HER E) 两 大基 本内容 -- - -合 理 确定和 有效控 制 1 ， 合理 确定— 确 定是 控 制的 前提 和 基础 ， 市场定 价原则 ， 没 有 准 确只有 合理； § 成本 的决定 因素 ： 外部- -市 场 ； 内部 --产 品策划 与定 位 ； § 成本 的影响 因素 : 诸 多经营、 技术 、 管理方面; § 成 本 确定的 方法 : 决 不是靠 定 额算 出来的 ；靠对市场 和 产 品的把 握 ， 市场 包括销 售市 场和原 材 料市场 § 成 本确定 的过 程 :行 业 特点 决 定成 本 的 特点 ：单件 性 、 复 杂 性、 多 次性 ；从虚 到实； § 成 本 实现 关 键环 节： 招 标（发 包）， 使产品 与市场 结 合 - ---招 标的 目的就 是 形成 有效的 竞 争 ；竞争是 降 价的最 有效手 段 - - --定 标的 原 则： 合 理 低 价 ；合 理 的概 念 ： 能做 出 符 合 要求 产 品 成 本管理的出 发点（ W HER E) 两 大基本内 容-- --合 理确定和有 效控制 2 ， 有 效 控制— 动态监 控，做 到随 时 心 中有 数 - -- 控 制是 解决 问 题 的手 段之 一 ，目 的 为达 到 某 些 既 定 目标 ；因此 ， 控 制可 理 解为 一 系统 对 外界 影 响 的 调节 功 能； 此 项 调节 功 能可 使 系统 的结果 或 产 出 不 偏离 既 定 目 标。 - -- 控 制的 要素 ：目 标、 偏 差测 定 、 修 正 - -- 有 效 控 制的 前 提： 目 标要 合 理实 在 ；实 际 结果 要 及 时反 馈 - --控 制 不 等于 限制 ： 心 中有 数就可 以 说 在控制 之 中， 时刻 掌握 实 际 与 目 标 偏差的 原 因 、 幅度 、 造 成后果 ， 进 而 做出 相应的 调整 方 案 3 ， 技术经 济 相结合的 原则 — 不 论是确定 还是控 制 成 本 管理 的 阶段 （WHEN )— 全过程 1 ， 阶 段 ? 立项\ 策 划 \ 设 计 ? 发包 \ 施 工 \竣 工 \维 护 2 ， 对应 成本实 现过程-- - 由 虚到 实 ? 虚拟 ：估 、 概 、预 算 ? 现实 ：合同价 、付 款 、结算价 - - -- 从 虚 到实的 转 折点 就是发 包 各 阶段 成本 管 理重点 内容 ? 立项阶 段 —成 本 测 算 ， 项目经济 性 评 价 ? 策 划阶 段 —选 择 性 价 比 最 好的 产 品 ， 制定 产 品 目 标 与 发 展计划 ? 设计阶 段 （卖 什 么、 设 计什 么、 施 工什 么 ） — 方 案： 最经 济 合 理 方案 ，符 合项 目 定位 - --初 步： 材 料设备 的 合 理选型 - -- 施 工 图 ：限 额设 计 ， 图 纸 的 质量 和 时间 保证 ? 发包阶 段 —通 过市 场 竞 争找到合 适 的 价格 和单 位 ，完 备 的合 同 （ 与合作 伙伴 双赢 的关 系 ） ? 施 工阶 段 —变 更 和 签 证 的管理 ， 付款 审 核 ? 竣工阶 段 —结 算 、索赔 办 理 成 本管 理的 责 任主体 （WH O )— 全员 成 本管理 的基本 方法（HO W )— 目标管 理 1 ， 目标管理 的内容--目 标的确定与控制两 方 面 2 ， 目标 确定的 依 据—经 验数 据库 、市场 调 研、 产 品把 握 3 ， 实现 目 标 动 态监 控的手段 —信息 化 4 ， 目标 管理的 过 程—PD C A 循 环 项目实施 方 案 目标成 本（总 成 本 及分 项成本） 建 立目标 P L AN 项 目 实 施 D O 做 出调 整 A D JU ST 检 查 对 比 C H EC K 实 际成 本 （ 总成 本 及 分 项成本 ） 成 本管理的 认 识过程 房 地产 公 司成 本管 理总体思路 成 本管理工 作 基本面 ? 成本 目标管 理办法 ? 供方 管理制 度 ?