融资成本与费用.pdf

融资成本、费用 投资策划 中心 冯兆辉 2015 年 11 月 更熟悉投资测算， 提高投资测算准确率。课程宗旨 融资成本01 费用02 关注和平衡03目录 一、 融资成本 常见融资产品类型发债… 信托 委托贷款 永续 债∞ 基金开发 贷款 并购 贷 视公司信誉 规 模 10%+ 年化 收益 “无 还款期” 饮鸩止渴 “权益化” 特 点永续债一、融资成本 双方约定 双方约定 双方约定 规模 年化收益 特点委托贷款一、融资成本 规模 年化收 益 特点 视公司信誉 7% 432 原则一、融资成本 信托 视公司信誉 01 4 % 左右 02 成本低 期限长 03 规模 年化收 益 特点发债一、融资成本 规模 年化收益 特点 ≤ 并购额的 50% 基准上浮 20 % 期限 长 可 根据 并购节奏 提款并购 贷一、融资成本 年化收益： 7.5% - 10% 甚至更高 特点： 灵活 高杠杆规模： 双方约定 1 3 2基金一、融资成本 抵押物 70 % 01 基准利率上浮 10 % ~ 15 % 02 成本低 两证上会 四证放款 03 规模 年化收 益 特点开发贷一、融资成本 融资成本01 费用02 关注和平衡03目录 财务费用 01 管理费用 02 03二、费用 费用的种类 销售 费用 1 、占比较小 2 、注意项目公司性 质 —— 是否为外资 !二、费用 财务费用 1 、人员工资 2 、土地使用税二、费用 管理费用 1 、工资 2 、广告及推广费 3 、销售代理费二、费用 销售费用 二、费用 集团参考水平 科目 名称 费率名称 片区费率指标 (%) 全国 (%) 备注 华南 片 区 华东 片 区 华中 片 区 西南 片 区 东北 片 区 华北 片 区 营销 费用 营销费率 3.06% 3.22% 2.99% 2.91% 3.34% 2.73% 3.09% 营销费用 = 营销费率 * 项目全 周期销售收入 管理 费用 管理费率 0.87% 1.24% 0.87% 1.03% 1.44% 1.28% 1.06% 管理费用 = 管理费率 * 项目全 周期销售收入 注： 尚未全面考虑区域和集 团平台管理费用 融资成本01 费用02 关注和平衡03目录 三、关注和平衡 关注项目 土地成本 ? 影响融资 规模 土地成本越大，融资规模越大 三 、关注和 平衡 关注项目采用的 融资方式 ? 影响融资 规模 开发 贷 < 基金 ? 影响融资成本 开发贷 < 基金 三 、关注和平衡 关注项目所处 区位 ? 影响融资 规模 经济越发达规模越大 ? 影响融资成本 经济越发达成本越低 三 、关注和 平衡 关注项目 性质、定位 ? 影响费用比率 后续用地 < 新项目 ? 影响费用比率 常住项目 < 度假项目 三 、关注和平衡 小 大 大现金 流与净利润的平衡 净利润 融资规模 感 谢 聆 听